Le premier trimestre italien d’investissements immobiliers démarre en trombe. Selon une analyse de Dils, la performance marque un +98 pour cent par rapport à la même période de 2023, poursuivant la tendance à la stabilisation du marché entamée au second semestre de l’année précédente. Voici les secteurs immobiliers les plus visibles ces derniers mois selon les conclusions de l’équipe de recherche Dils.
Le marché résidentiel italien se concentre sur Milan et Rome
Le Le logement continue de faire ses preuves en tant que classe d’actifs en plein essor dans les préférences des investisseurs, avec des volumes de près de 140 millions d’euros au premier trimestre. Parmi ceux-ci, plus de 80% est concentré à Milan, qui s’affirme comme le marché de référence du secteur. Cependant, les promoteurs font preuve d’une plus grande prudence en raison du niveau croissant d’incertitude lié aux procédures administratives, dont les conséquences pourraient avoir un impact sur le pipeline d’investissements dans de nouveaux programmes, principalement dans le secteur résidentiel, limitant ainsi l’offre de nouveaux logements. en ville à moyen terme.
La plupart des opérations sont nature à valeur ajoutée et consiste en un repositionnement résidentiel d’actifs tertiaires plus performants qui, de par leurs caractéristiques et leurs positions, peuvent cependant continuer à produire de la valeur notamment dans une perspective de régénération urbaine.
Marché résidentiel italien
En ce qui concerne le marché de la vente, un au niveau italien, 2023 se termine avec près de 710 000 transactions, en baisse de 9,5% par rapport à 2022 mais toujours nettement au-dessus de la moyenne annuelle d’avant Covid (environ 535 000 transactions normalisées de 2015 à 2019). La valeur totale est estimée à un peu moins de 100 milliards d’euros : Milan et Rome augmentent en termes de parts de marché avec environ 9 milliards d’euros de transactions chacune.
Marché immobilier à Milan
En termes de nombre de transactions, au quatrième trimestre, Marché résidentiel de Milan ralentit sa contraction, clôturant à -2,2% par rapport au quatrième trimestre 2022, malgré une performance annuelle de -13% en raison du ralentissement de l’activité enregistré au premier semestre 2023. Aucun phénomène significatif de repricing n’a été détecté par les opérateurs : nouvelles constructions, en particulier, cela montre une demande dynamique qui continue de dépasser l’offre disponible, même si l’allongement du temps nécessaire pour conclure les négociations est évident. En termes de taille moyenne des logements commercialisés, la part de marché des unités de petite taille reste prédominante : plus de 60 % des ventes totales de la ville concernent des logements de moins de 85 m2, un chiffre très différent de la moyenne italienne.
Marché résidentiel à Rome
Par rapport aux autres principaux marchés italiens, Rome accuse un retard dans la stabilisation des volumes négociés: Le quatrième trimestre met en évidence la contraction de -11% par rapport au même trimestre de 2023 et la variation annuelle globale de -14%. Les prix sont globalement stables après une légère contraction au premier semestre. En termes de taille, on constate un intérêt croissant pour les logements de grande taille, qui gagnent des parts de marché et sont moins touchés par la contraction des volumes de ventes.
Secteur alternatif et mixte
Le Secteur alternatif et volet mixte dans le domaine des nouveaux développements, ils représentent ensemble le poste le plus important du volume d’investissement du premier trimestre 2024, avec près de 600 millions d’euros. La principale contribution provient de la vente de l’ancien quartier Scalo Farini à Milan, qui fera l’objet au cours des dix prochaines années de l’un des plus importants projets de régénération urbaine jamais réalisés. L’importance des investissements immobiliers dans le secteur de l’Éducation augmente également, atteignant près de 50 millions d’euros au premier trimestre.
Des bureaux
Le Secteur bureaux donne une continuité à la clôture positive de 2023, en enregistrant des investissements d’environ 530 millions d’euros au premier trimestre 2024. Parmi ceux-ci, l’achat et la vente d’une propriété sont particulièrement pertinents atout trophée via Vittorio Veneto, dans le quartier central des affaires de Rome, qui constitue la plus grande transaction sur actif unique jamais enregistrée dans le secteur des bureaux de la capitale. L’opération démontre le potentiel du marché romain, qui fait également l’objet d’un intérêt croissant de la part des investisseurs internationaux. Par ailleurs, la tendance des rendements nets prime est restée stable au cours de ce trimestre, confirmant ainsi le chiffre de 4,0% à Milan et 4,5% à Rome.
Au premier trimestre 2024 Milan enregistre un volume d’absorption sur le marché des bureaux d’environ 100 000 m2, un résultat en ligne avec la même période de l’année précédente. La vitalité du marché des utilisateurs est également confirmée par le nombre élevé de transactions, notamment en moyennes et petites coupures. Le loyer prime est confirmé à 700 €/m2/an et devrait croître, également grâce à la disponibilité réduite d’espaces de qualité A/A+, face à une demande de plus en plus concentrée sur cette catégorie de produits.
Le adoption sur le marché de Rome atteint un volume de 34.000 m2, un résultat conforme à la moyenne historique relative au premier trimestre bien qu’en contraction par rapport à la performance record du premier trimestre 2023. Le fort potentiel du marché romain semble freiné par la rareté des produits de haute qualité. produits, comme en témoigne la concentration de la majorité des transactions sur des actifs de catégorie B. Après les récentes augmentations, le loyer prime est stable à 580 €/m2/an.
Logistique
Au premier trimestre, le volume investi dans le secteur de la logistique équivaut à environ 300 millions d’euros, enregistrant donc une croissance (+15%) par rapport à la même période de 2023. Le secteur est soutenu notamment par le secteur de l’industrie légère, qui avait déjà attiré des investissements croissants l’année précédente et qui au premier trimestre a vu la transaction de deux importants portefeuilles de cession-bail. Après six hausses consécutives, on constate en revanche une stabilité du rendement net prime, qui s’établit à 5,5%.
Du point de vue de l’absorption de l’espace, il existe cependant un superficie occupée égale à environ 540 000 m2, en baisse par rapport au premier trimestre 2023 (-16%). Le marché le plus demandé reste celui de la Lombardie, qui représente environ un tiers de la demande placée totale. On note également la croissance des loyers prime sur le marché de Rome, désormais égaux à 66 €/m2/an, tandis que les loyers sur les autres principaux marchés restent inchangés, la valeur maximale au niveau national se trouvant à Milan et Bologne (67 € /m2 /an).
Hospitalité
Après avoir fait preuve d’une résilience notable au cours du second semestre 2023, le Secteur hôtelier enregistre un nouveau résultat positif au premier trimestre 2024, avec des investissements pour un total de 240 millions d’euros et une croissance de plus de 90% par rapport au premier trimestre 2023. La classe d’actifs se confirme également comme la plus répandue du point de vue de la répartition géographique des investissements. , malgré une plus grande concentration des opérations au premier trimestre dans le nord-ouest et le sud du pays (environ 40% chacun).
Vente au détail
Le Le secteur du commerce de détail a attiré environ 80 millions d’euros des investissements au cours du premier trimestre 2024, un volume en baisse par rapport au quatrième trimestre positif de 2023, bien que meilleur que le premier trimestre de l’année dernière (+90%). La phase d’activité continue Secteur hors ville et les supermarchés, enregistrés pendant certains trimestres ; il s’agit souvent d’opérations qui voient l’implication directe des opérateurs du secteur dans des opérations de vente ou de cession-bail, donc dans un contexte de revue stratégique de leurs portefeuilles immobiliers. Le secteur High Street fait également preuve d’un plus grand dynamisme, avec la fermeture d’un important pipeline au cours des prochains trimestres. Dans ce contexte, l’annonce de l’acquisition par Kering d’une propriété prestigieuse en Italie mérite une mention extraordinaire via Montenapoleone à Milan.
Après la forte poussée du quatrième trimestre 2023, caractérisé par un nombre élevé de transactions et un volume d’investissements conforme à la moyenne quinquennale, le premier trimestre 2024 continue de montrer des signes de stabilisation progressive. Là performance positive en termes de capital investi Elle apparaît cependant particulièrement liée à un cercle restreint d’opérations de taille moyenne-grande, alors que le nombre global de transactions enregistrées met en évidence la persistance d’une phase de moindre activité des investisseurs dans l’attente d’une nouvelle phase de politique monétaire moins restrictive, espérée. politique, déjà partiellement anticipée par les marchés avec l’épuisement de la tendance à la hausse des coûts de financement.
Prévisions d’investissement immobilier 2024
Au cours des prochains trimestres, nous prévoyons que la performance du marché sera liée au processus de reprise des classes d’actifs les plus consolidées telles que Bureaux, logistique et commerce de détail, qui pourront apporter une contribution positive à la relance de l’activité d’investissement également à travers l’innovation de leurs formats, en vue d’une plus grande intégration et hybridation des espaces. Par ailleurs, nous misons sur la poursuite de la croissance des classes d’actifs émergentes telles que l’Éducation et les Infrastructures et sur la résilience du secteur Living.
