Investir directement dans une propriété peut être quelque chose que tout le monde ne peut pas se permettre. Si vous croyez en la valeur de l’immobilier, vous pouvez toutefois consacrer une partie de votre argent à l’achat de titres immobiliers cotés en bourse. Deuxième Olivier Hertoghe, Gérant de DPAMles avantages peuvent être différents : voici lesquels et combien ils sont, et voici à quoi il faut faire attention lorsqu’on investit dans des titres immobiliers cotés.
Pourquoi il vaut mieux investir dans l’immobilier coté
Le secteur immobilier coté en Europe offre non seulement un mélange de diversification, de qualité, de protection contre l’inflation, de liquidité et de rendements attractifs, mais capitalise également sur l’efficacité d’une gestion (financière) professionnelle. En plus de ces avantages, les conditions de marché actuelles représentent également une opportunité intéressante pour les investisseurs envisageant de s’exposer à cette classe d’actifs spécifique, car les actions immobilières se négocient actuellement avec des décotes importantes de près de 25 % par rapport à leur valeur liquidative. Outre les remises importantes, il existe d’autres raisons pour lesquelles le secteur immobilier coté semble prêt à se lever aujourd’hui. Cette conjoncture ouvre la voie à un point d’entrée attractif pour les investisseurs souhaitant élargir leur exposition et bénéficier des nombreux avantages de l’immobilier coté.
Voici ce qu’ils sont, selon Olivier Hertoghe, les six avantages d’investir dans des titres immobiliers :
Diversification
Contrairement à l’investissement direct, qui limite les investisseurs à des emplacements et à des types de propriétés spécifiques, les titres immobiliers européens ouvrent les portes à un large éventail de sous-secteurs immobiliers dans différents pays. Cela atténue non seulement les risques associés aux changements économiques et réglementaires locaux, mais vous pouvez également bénéficier des différents cycles économiques et moteurs de croissance inhérents à des régions et des secteurs disparates, tels que la logistique, les bureaux et les centres de données, dont chacun est influencé. par des facteurs uniques tels que les tendances technologiques et le comportement des consommateurs. L’étendue de la diversification offerte par les valeurs immobilières va au-delà des spreads géographiques et sectoriels ; il combine stratégiquement des zones à forte croissance avec des sources de revenus stables, permettant aux investisseurs d’équilibrer leurs portefeuilles pour obtenir des rendements optimaux.
Qualité et transparence
Un autre aspect clé qui augmente l’attractivité des propriétés classées est le niveau de transparence et de contrôle réglementaire auquel elles sont soumises par rapport aux propriétés non répertoriées. Les sociétés immobilières cotées doivent adhérer à des normes rigoureuses en matière d’information financière, en fournissant des mises à jour détaillées et régulières. Cette transparence accrue signifie qu’en moyenne, la qualité des actifs du secteur immobilier coté dépasse celle du marché dans son ensemble.
Une solide couverture contre l’inflation
L’immobilier est traditionnellement considéré comme une solide couverture contre l’inflation : les contrats de location comportent généralement des clauses périodiques d’ajustement à l’inflation grâce auxquelles, à mesure que le coût de la vie augmente, les revenus locatifs générés par les actifs immobiliers augmentent également. Contrairement aux titres à revenu fixe, dont les rendements nominaux peuvent être gravement affectés par l’inflation, les revenus des actions immobilières ont le potentiel de croître au même rythme, voire de le dépasser, offrant ainsi un rendement réel positif aux investisseurs. Grâce au caractère structuré des contrats de location, à la régularité des paiements des loyers et aux clauses d’indexation prédéfinies, ce rendement est généralement constant et prévisible.
Une plus grande liquidité
L’un des obstacles les plus importants à l’investissement dans l’immobilier traditionnel est la nature illiquide des propriétés physiques. Le processus d’achat ou de vente d’une propriété est non seulement long et complexe, avec de nombreuses étapes depuis l’évaluation jusqu’à la clôture, mais il implique également des coûts importants. Les placements immobiliers cotés se distinguent par leur liquidité. La possibilité d’acheter et de vendre des actions de sociétés immobilières aussi facilement que de négocier n’importe quelle action signifie que les investisseurs peuvent ajuster rapidement leurs positions en réponse aux changements des conditions du marché ou à leurs objectifs d’investissement personnels, sans les délais fastidieux et les coûts de transaction élevés associés aux transactions physiques. transactions immobilières. Historiquement, la performance des investissements immobiliers cotés a montré une corrélation significative avec le marché immobilier direct plus large sur le long terme, reproduisant les profils de risque et de rendement de l’immobilier physique à effet de levier sans encourir l’illiquidité qui accompagne la possession d’un bien immobilier.
Des rendements en dividendes attractifs
Une caractéristique distinctive des fiducies de placement immobilier (REIT) est leur capacité à offrir des rendements en dividendes attractifs. Cet avantage résulte directement du fait que les REIT distribuent une grande partie (70 à 90 %) de leurs bénéfices sous forme de dividendes, avec des rendements moyens d’environ 5 % (en avril 2024). Ce taux de distribution élevé est particulièrement attractif pour ceux qui recherchent un revenu stable, avec l’avantage supplémentaire d’une efficacité fiscale pour les investisseurs qui choisissent des fonds de capitalisation, où les dividendes sont réinvestis et exonérés de retenue à la source. Au-delà du revenu, les REIT offrent également un potentiel d’appréciation du capital, ce qui en fait un choix d’investissement équilibré.
Gestion financière efficace et coûts d’emprunt réduits
Investir dans des propriétés cotées offre une opportunité unique de rivaliser avec des sociétés qui excellent non seulement dans la gestion d’actifs, mais également dans la gestion sophistiquée du passif. Cette expertise donne aux investisseurs accès à des bilans bien gérés, caractérisés par un portefeuille de prêts prudent avec des échéances à long terme et de solides couvertures contre les fluctuations des taux d’intérêt. Généralement, ces entreprises assurent un coût moyen de la dette d’environ 2 %, nettement inférieur au coût marginal de la dette, qui peut être d’environ 4 % (en avril 2024).
