Locations de courte durée, un appartement sur 3 à Milan et un sur 2 à Rome sont vides : voici pourquoi

Avec la Milan Design Week, organisée du 15 au 21 avril, les locations de courte durée ont explosé non seulement à Milan, mais aussi à Monza et son arrière-pays. Le Fuori Salone s’est considérablement agrandi et il fallait donc peut-être s’y attendre. En revanche, en ce qui concerne Rome, selon les chiffres publiés par Eurostat (l’office statistique de la Commission européenne), la capitale a enregistré un bond de 37,3% en 2023, se positionnant seulement après Paris, un record qui fait passer la ville de la quatrième à la deuxième place. dans le classement européen des nuits réservées sur les quatre principales plateformes (Airbnb, Booking.com, Tripadvisor et Expedia Group). En effet, dans la City, le nombre de nuitées en location courte durée est passé de 8 574 en 2022 à 11 768 millions en 2023.

À Milan, moins de 50 % des appartements disponibles sont occupés

Mais s’il est donc douteux que, ces dernières années, nous ayons assisté à une croissance continue des logements mis à disposition pour revenus grâce à la location à court terme, il est également vrai que, si l’on analyse les chiffres traités par le Centre d’études Rescasa-Confcommercio , on découvre aussi une autre réalité : à Milan par exemple, sur près de 20 000 appartements présents sur les principales plateformes en ligne, au cours des 12 derniers mois, seulement moins de la moitié avaient des taux d’occupation significatifs, tandis que les autres n’étaient que marginalement utilisés ou restaient largement partie vide. Ces pourcentages sont similaires à ceux de Naples, Rome, Florence et des principales villes italiennes.

Les raisons

Mais quelles sont les raisons pour lesquelles les appartements mis en location à court terme dans un pays à grande vocation touristique comme l’Italie ne sont pas occupés à pleine capacité ? Les raisons sont différentes, comme l’explique Francesco Zorgno, président de CleanBnB Spa, société cotée à la bourse de Milan dans le segment EGM, le plus grand gestionnaire italien d’immeubles en location courte durée avec plus de 2 600 unités gérées dans plus de 80 emplacements dans tout le pays. Italie. «Selon les données en notre possession et notre expérience dans le secteur de la location à court terme, nous pouvons affirmer que seules les propriétés gérées par des professionnels peuvent avoir des taux d’occupation importants. D’une part, pour une pure question de marché (aujourd’hui les clients n’acceptent pas de solutions en dessous de certaines normes, ils ne veulent pas prendre de risques) ; d’autre part, en raison de l’incapacité des hébergeurs non professionnels à rester ouverts sur de longues périodes ou à être efficaces avec des tarifs dynamiques”. En substance, on peut dire, poursuit Zorgno, “que nous assistons aujourd’hui à une grande segmentation dans le monde de la location à court terme, mais les gagnants sont uniquement ceux qui opèrent avec des normes élevées et dans le plein respect des règles”. En bref : « les besoins des clients conduisent le marché vers une durabilité totale ».

Dernière minute et flexibilité

À la lumière de tout cela, il devient essentiel de comprendre quels facteurs sont considérés comme déterminants dans le choix d’un appartement. Selon Francesco Zorgno, il y a au moins deux facteurs à garder à l’esprit. «Contrairement à ce qui se passait il y a à peine un an, l’approche de dernière minute est aujourd’hui une tendance croissante, avec des clients prêts à réserver au dernier moment pour bénéficier de tarifs plus avantageux et des fenêtres de réservation de plus en plus larges. Dans ce contexte, il devient crucial pour les gestionnaires de mettre en œuvre une politique tarifaire dynamique, également appuyée par des logiciels professionnels permettant d’adapter les tarifs en temps réel en fonction de la demande. Zorgno explique. «Le phénomène est déjà clair en ce moment, comme le démontre la tendance des réservations au Salone del Mobile de Milan. Mais il existe également un autre paramètre désormais fondamental pour choisir un logement et c’est la flexibilité du remboursement. Les voyageurs choisissent un hébergement s’ils ont la certitude de pouvoir annuler même au dernier moment sans payer de pénalités.”

Sélection naturelle

Avec des données de ce type, il est clair que la gestion non professionnelle, même de quelques appartements en location de courte durée, est vouée à enregistrer un nombre de séjours bien inférieur aux prévisions. L’indice de réussite sur ce marché très concurrentiel ne se mesure donc plus tant en termes de tarifs, qui sont de fait en voie de consolidation, mais surtout en termes de taux d’occupation. Pour maintenir et augmenter cet indice, les investissements dans les outils de gestion des revenus doivent être ciblés et constants, la capacité à gérer les problèmes critiques doit être rapide et efficace, l’approche avec le client doit être transparente et immédiate, prête à réagir rapidement et avec efficacité à chaque fois. demande. Bref, le marché de la location courte durée s’est développé, est devenu « grand » et réalise à lui seul une sélection naturelle importante.