L’affaire du deuxième palais de justice revient également sur le devant de la scène parce que depuis la résolution autorisant l’achat de l’ancienne Banque de Rome et le bâtiment de l’ancienne Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele pour les utiliser comme siège du nouveau Palais de Justice de Messine, il n’existe aucune information pertinente sur le processus de réalisation des travaux d’adaptation, d’ajustement, de modification et de rénovation nécessaires à l’utilisation finale des deux bâtiments. Ainsi Alessandro Russo, conseiller municipal PD, présente une question concernant précisément ce processus mais aussi pour les éclaircissements nécessaires concernant les procédures et modalités d’achat. La question se concentre donc sur certaines questions relatives à l’évaluation de l’adéquation des prix de vente et d’achat, à l’évaluation des coûts de restructuration et à l’état d’avancement des travaux, dont la fin était attendue dans les 14 mois suivant la signature de l’accord. contrat d’achat .
CONGRUITÉ
“Alors que – écrit Alessandro Russo – le prix d’achat des deux propriétés devant servir de nouveau palais de justice a été jugé approprié sur la base de l’avis d’équité d’une partie rendu le 17/07/2023 par l’architecte. Giovanni Rizzo, au nom de la société « Patrimonio Messina SpA », pour pallier au fait que le jugement d’adéquation qui avait été demandé (avec note n° 990 du 24/11/2022) à l’Agence des Revenus n’a pas été reçu jusqu’au moment de la stipulation, note correcte de cession n°. 863/2023 signé par le conseiller du patrimoine de la municipalité de Messine ;
LE PRIX DE 3 millions 800 mille euros à plus de 19 millions
LEle prix d’achat payé à UNICREDIT SpA — propriétaire initial des deux immeubles — par les deux sociétés vendeuses, s’élevaient respectivement à euros : 3.200.000 pour la construction de l’ancienne Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele payé par « Unire 54 SpA », contrat de vente correct du 30/12/2020, n. répertoire 35246 e 600.000 pour la construction de l’ancienne Banca di Roma payée par la société « Unire 100 Srl », contrat de vente correct du 30/12/2020, n. répertoire 35245; L’avis d’équité pour l’achat établi au nom de la société « Patrimonio Messina » signé par l’architecte. Giovanni Rizzo quantifie une valeur marchande, pour les deux immeubles en l’état actuel de rédaction de son fairness opinion, égale à, respectivement : 6 314 000 euros pour l’ancien bâtiment Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele et 2 679 000 euros pour l’ancien bâtiment Banca di Roma.
L’attestation d’équité de l’expert Rizzo considère l’estimation du prix après travaux comme équitable
restructuration des chiffres suivants : 11.300.000 pour l’ancien bâtiment Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele et 5.829.503,40 pour l’ancien bâtiment Banca di Roma.
La base de l’appréciation du caractère adéquat des prix d’achat se réfère à une surface totale « commerciale brute » égale à 4846,40 m2réparti comme suit : 2961 m2 pour la superficie du bâtiment ancienne Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele Et 1885.40 pour le bâtiment ancienne Banque de Romesans préciser si ce calcul inclut également les greniers – notamment en présence de toits en pente – et les sous-sols et/ou zones sous-jacentes qui ne peuvent pas être utilisés commercialement et qui le prix global d’achat de l’expertise, égal à 16 900 000 euros, est jugé approprié aux fins de l’achat par l’administration publique.
UN PRIX DÉPASSANT LA VALEUR MARCHANDE : de 1200 euros le mètre carré à 2132 euros
Par rapport au prix de vente au mètre carré des deux immeubles le prix apparaîtrait
dépassant les valeurs de l’Observatoire du marché immobilier de l’Agence des revenuspuisqu’à la date de la vente des deux propriétés, le prix au mètre carré des immeubles ayant les caractéristiques des deux immeubles et destinés aux bureaux était égal à un prix oscillant entre 1200 et 1800 eurospendant l’évaluation effectuée Apparaitrait énorme la valeur commerciale de départ des deux structures, au moins pour la première, l’ancienne Cassa di Risparmio de Vittorio EmanuelePour qui le prix au mètre carré serait de 2132 euros; pour la seconde, l’ancienne Banque de Romele prix au mètre carré serait 1421 eurosqui semble également conforme aux évaluations d’OMI.
Que dans tous les cas, le prix de l’évaluation économique au mètre carré des deux bâtiments dans leur ensemble, s’il était lié aux évaluations de l’OMI, serait supérieur au prix le plus élevé demandé pour la zone, car il est égal à 1855 euros le mètre carré.
Le contrat d’achat et de vente avec les sociétés vendeuses prévoit que la construction, l’usine et
les coûts de structure sont supportés par les sociétés propriétaires, « Unire 54 SpA » et « Unire 100 srl », conformément aux
disposition de l’art. 5 du contrat de vente qui prévoit expressément que : « La Partie
L’acheteur a demandé qu’ils soient livrés non seulement entièrement rénovés – comme le propose le vendeur – mais également équipés de quelques modifications, adaptations, finitions et équipements nécessaires, visant à optimiser l’utilisation finale”.
Détecté comme, comment l’estimation de l’adéquation du prix d’achat a donc été réalisée par l’arc expert. Rizzo uniquement sur la base d’estimations faites sur la documentation reçue du vendeur et suite à un contrôle externe aux structures en utilisant les prévisions tabulaires des coûts de construction pour les nouveaux bâtiments et pour les rénovations et restaurations de produits de construction mises à jour jusqu’à l’année 2023 émises par les associations professionnelles d’ingénieurs et d’architectes de la province de Grosseto, en date du 01/07/2023, qui doivent « servir de base au calcul des montants présumés des travaux de construction » (voir pages 245 et 246 de l’expertise).
Que, par conséquent, le vendeur n’a jamais envoyé à la société “Patrimonio Messina” un calcul métrique estimé des travaux d’adaptation, de rénovation, de modification et d’adaptation des surfaces des deux bâtiments à vendre qui aurait pu être validé ultérieurement par la partie technique de la municipalité. administration ou de la société “Patrimonio Messina” pour vérifier leur cohérence, les surfaces réellement affectées, la quantification économique des travaux à réaliser et, finalement, quantifier la valeur réelle des deux bâtiments sur la base non d’un tableau d’estimation de le rapport mais plutôt sur la correspondance réelle avec l’état de fait.
Attendu que sur la base de l’estimation présumée susmentionnée réalisée uniquement sur la base des tableaux de l’expert Rizzo, la valeur chiffrée des deux immeubles s’est avérée être respectivement de 11.261.831 euros pour l’ancien bâtiment Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele et de 5.829.503 euros, 40.
L’administration a ensuite conclu un compromis d’achat et de vente d’un montant de 16 200 000 euros pour les deux bâtiments. Que les travaux d’adaptation, d’aménagement, de modification et de rénovation nécessaires à l’usage final des deux bâtiments seraient, par accords contractuels signés, achevés dans un délai de quatorze mois à compter de l’entrée en vigueur définitive du contrat de vente entre les deux sociétés vendeuses et la municipalité de Messine.
Que même si l’achat des deux bâtiments a été finalisé par la suite, on a appris ces derniers mois que les deux bâtiments manquaient d’importantes certifications relatives à leur sécurité statique et à leur vulnérabilité sismique, qui auraient dû également être produites lors de la phase d’achat et de vente avec l’Administration. , et que suite à ce manque constaté, les sociétés vendeuses se sont engagées à produire les documents demandés dans un délai compris entre 21 et 28 jours”.
Ceci dit, le conseiller Russo interroge l’administration municipale sur les points suivants :
- Les raisons pour lesquelles la valeur marchande des deux immeubles a été évaluée, en phase
préalable à l’achat, avec un prix au mètre carré supérieur à celui pratiqué selon les estimations de l’OMI de l’Agence des Revenus pour ce type et cette destination de bien. - Les raisons pour lesquelles le prix de vente final des deux immeubles, qui tenait compte de la valorisation résultant de la rénovation des immeubles, a été accepté sur la base de l’avis de congruence qui se réfère expressément à des critères de calcul tabulaires et présumé se référer génériquement à des typologies de les travaux et un processus de validation des devis proposés n’ont pas été réalisés sur la base d’un calcul métrique par les bureaux techniques de l’Administration ou de la société “Patrimonio Messina”.
- Si dans le calcul de la superficie globale des deux bâtiments, les espaces des bâtiments qui ne peuvent pas être utilisés à des fins de bureaux étaient également inclus comme « surface commerciale » pouvant être exploitée et/ou utilisée aux fins de bureaux judiciaires , comme les pièces situées à l’étage inférieur de la rue de l’ancien bâtiment Cassa, Caisse d’Épargne Vittorio Emanuele.
- Si les sociétés vendeuses ont donné suite à la demande de documentation complémentaire reçue ces derniers mois de la part des Ingénieurs Civils de Messine, selon leur communication du 17 mars, qui certifie les conditions de sécurité et de vulnérabilité sismique des deux bâtiments à utiliser comme deuxième palais de justice.
- Si les sociétés vendeuses ont jusqu’à présent produit un plan d’adaptation et
rénovation des deux bâtiments à la Surintendance BBCCAA de Messine afin de démarrer les travaux prévus dans le respect de la valeur historique et architecturale des bâtiments concernés et si des informations ont été reçues sur cette conception par l’Administration. - Enfin, si les termes contractuels de quatorze mois prévus lors de l’entrée en vigueur définitive du contrat d’achat pour la livraison à l’Administration des deux bâtiments entièrement réadaptés et refonctionnalisés pour l’usage du nouveau palais de justice seront respectés compte tenu des phase actuelle de non-ouverture des chantiers dans les deux structures”.
