La chronique éditée par Confedilizia Messina
Décret « Save Home », une bonne nouvelle (par Giorgio Spaziani Testa-Président de Confconstruction)
L’approbation par le Conseil des ministres du décret-loi relatif aux simplifications de la construction et de l’urbanisme – le décret dit “Save Home” – est une bonne nouvelle. La diffusion des projets de disposition (à propos desquels nous publions l’extrait de la déclaration du Gouvernement et les diapositives illustratives distribuées par le Ministère de l’Infrastructure) a chassé les fantômes – qu’en réalité seulement quelques personnes l’ont vu, presque toujours pour de simples raisons politiques – de l’amnistie insaisissable, laissant place à ce que le ministre Salvini avait annoncé pour la première fois lors de la conférence annuelle de la Coordination juridique de la Confedilizia à Plaisance en septembre 2023 et ensuite illustré lors de la réunion du 4 avril dernier au Ministère. L’arrivée au Palais Chigi – puis au Parlement – nous permet enfin de discuter des mérites d’un texte sur lequel on a travaillé jusqu’à présent avec trop d’imagination, surtout à cause des critiques préconçues de la part de ceux qui voient le diable dans chaque non -une finalité punitive qui concerne la maison, et qui regarde plutôt favorablement le harcèlement que la Commission européenne sortante réclame depuis des années sur cette propriété : voir l’utilisation du cadastre pour augmenter les taxes foncières et la directive “maisons vertes”. Il s’agit d’une mesure visant à résoudre des situations de petites irrégularités de construction qui remontent souvent à de nombreuses années et qui constituent un obstacle à la commercialisation des propriétés ou à l’octroi d’hypothèques. Des mesures simples de bon sens, qui seront utiles aux propriétaires et au marché immobilier. Des mesures, par ailleurs, qui pourront être révisées par les députés et sénateurs si leur analyse plus approfondie met en évidence la nécessité de les rendre plus efficaces au regard de l’objectif qu’ils se sont fixés. Si, en fait, on voulait éviter une méga-grâce pour des violations graves en matière de construction, il faut à l’inverse éviter qu’une ou plusieurs dispositions soient plus en apparence que sur le fond. Les associations territoriales de Confconstruction sont désormais appelées à réaliser un vaste travail d’assistance et de conseil en faveur des nombreux citoyens intéressés par la législation nouvellement approuvée. A cet effet, des bureaux d’information seront immédiatement activés dans chaque province. Parallèlement, un programme de séminaires en présentiel et en ligne sera lancé aux niveaux national et local afin d’examiner plus en profondeur tous les aspects du décret. Nous devons être aux côtés des propriétaires dans cette opération qui s’annonce de grande envergure : leur apporter des explications, des suggestions, une aide dans la gestion de la bureaucratie. Pour le reste, étant donné que cette intervention a été présentée dans le cadre de la table de consultation que le Ministère de l’Infrastructure a intitulée “Plan Maison” et qui a pour objectif d’augmenter l’offre de logements en Italie, Confbuilding continuera de demander que deux choses essentielles soient été fait : mettre enfin à disposition les plus de cent mille logements sociaux non attribués aux ayants droit et renforcer la location privée à travers la suppression de l’IMU pour les locations à loyer convenu, la certitude de l’application dans toute l’Italie du taux d’imposition forfaitaire de 10 % pour les mêmes contrats et interventions pour accélérer les expulsions.
La Cour de cassation autorise une taxation forfaitaire pour les contrats d’utilisation de chambres d’hôtes
La Cour de cassation, avec la sentence no. 12395, déposé le 7.5.2024, concernant l’option d’imposition forfaitaire pour un contrat de location conclu par le locataire dans l’exercice de son activité professionnelle pour le mettre à la disposition de ses employés ou collaborateurs (dite maison d’hôtes), a énoncé le principe suivant de la loi : « En matière de revenus locatifs, le bailleur peut opter pour un impôt forfaitaire même dans le cas où le locataire conclut le contrat de location à usage d’habitation dans l’exercice de son activité professionnelle, étant donné que l’exclusion visée à l’art. 3, sixième alinéa, décret législatif no. 23 de 2011 se réfère exclusivement à la location d’unités immobilières à usage d’habitation réalisée par le bailleur dans l’exercice d’une activité commerciale ou artistique et professionnelle”. La Cour de cassation, avec cet arrêt important, met fin, espérons-le, à un litige qui dure depuis 2011. En effet, malgré la législation relative à l’impôt forfaitaire sur les loyers résidentiels, contenue dans le décret législatif n. 23 de 2011, établit que seuls les propriétaires sont empêchés – pour bénéficier du régime de remplacement – d’agir dans l’exercice d’une activité commerciale ou artistique, a indiqué l’Agence des Revenus, par la circulaire no. 26 de 2011, poursuit depuis 13 ans la thèse selon laquelle cette contrainte s’applique également aux locataires. Et ce malgré plusieurs arrêts de nature opposée (voir Focus Confedilizia n. 26 du 14.7.2023). Cependant, depuis 2011, la Confedilizia a exprimé l’opinion que l’interprétation de l’administration financière était infondée, ne répondant ni au contenu littéral de la règle, qui n’impose pas de limites au locataire, ni à la logique de celle-ci, qui allègement fiscal pour toutes les locations à usage d’habitation des sujets de l’Irpef. Nous attendons désormais la mise en œuvre de ce principe par l’Agence et l’adaptation des programmes d’inscription pour les contrats de location ne permettant pas l’exercice de l’option.
Le locataire déménage dans un bien voisin : une indemnisation est-elle due pour la perte de fonds de commerce ?
L’indemnisation pour la perte de fonds de commerce, prévue par l’art. 34 litres. 27 juillet 1978 n. 392, est dû au locataire sortant indépendamment de toute évaluation concernant les pertes et dommages relatifs que le locataire lui-même a effectivement subis du fait de la libération, avec pour conséquence qu’il est dû même s’il continue à exercer la même activité dans un autre endroit de la même propriété ou dans une propriété différente en face ou en tout cas située à proximité. (voir point Cassation Civile section III, 02/04/2009, n. 7992).
Retard dans l’exécution du contrat de requalification énergétique : la copropriété a-t-elle droit à une indemnisation pour non-bénéfice des déductions fiscales ?
En cas de rupture contractuelle, la partie non conforme est responsable des dommages causés. L’entreprise contractante devra donc compenser la perte d’opportunité fiscale de la copropriété résultant de retards exécutifs ne dépendant pas de force majeure, de cas fortuits ou de la copropriété elle-même (de Confedilizia Notizie).
