À l’heure actuelle, rien qu’à Bologne, 4 491 appartements et chambres sont disponibles sur Airbnb. 76 % des propriétaires mettent des logements entiers sur le marché de la location à court terme. Le coût moyen est de 136 euros par nuit. En moyenne, le revenu est de 8 794 euros. De 2016 à 2023, selon la plateforme Insideairbnb, l’offre a augmenté de 300 %. Le marché de la location courte durée a également été influencé, mais pas seulement, par l’essor du tourisme. En 2023, selon les données de Bologne Welcome, Bologne a accueilli 5,2 millions de visiteurs, en hausse de 12 % par rapport à l’année précédente. Ces chiffres sont toutefois appelés à croître encore cette année. À tel point que le conseiller régional du Tourisme, Andrea Corsini, a parlé de risque de « surtourisme » pour la capitale. Certes, le regain d’attractivité, non seulement touristique, de la ville a bouleversé le marché du logement.
Le plan de vie
Dans la première moitié du mandat, la municipalité dirigée par le maire Matteo Lepore a présenté le « Plan pour vivre : 10 mille logements en 10 ans, investissement de 200 millions ». La Municipalité investira 200 millions « avec les ressources déjà trouvées, pour la construction d’environ 3 mille logements dans les années à venir dédié aux groupes les plus marginaux, aux étudiants, à ceux qui recherchent un loyer subventionné. D’autres logements, environ 2 mille, «seront créés en collaboration avec la Région, l’Université et des particuliers pour accueillir les hauts professionnels qui arriveront à Bologne attirés par la présence du Tecnopolo et des entreprises locales». Le reste des logements sera construit par des particuliers.
Les ressources du Pnrr
La construction d’environ 280 logements est prévue au Lazzaretto, dont environ 92 desserviront une nouvelle résidence étudiante publique. Un lieu, précise la Municipalité, « qui pourra ainsi accueillir environ 600 personnes à 180 étudiants méritants et à faible revenu. A l’ancien Scalo Ravone, entre Via Casarini et la voie ferrée, avec les ressources du Pnrr, est déjà en projet le « quartier de l’innovation et de l’économie collaborative » : 9 000 mètres carrés de superficie pour environ 130 logements. Dont la moitié sera construite directement par la municipalité, avec un investissement attendu de 11 millions. L’autre moitié sera réalisée à travers un appel d’offres adressé aux opérateurs du marché.
Marché bloqué
D’autres projets de logements sociaux sont prévus dans l’ancienne caserne Stamoto, au centre de polémiques ces dernières semaines après la rave déjouée et l’occupation éclair. Ensuite il y a toute la partie relative au quadrant nord, le Tek (Technology Entertainment Knowledge) qui va changer le visage de la ville avec la Technopole, les supercalculateurs et les investissements dans le Big Data. De nouveaux développements résidentiels sont également prévus. En particulier dans l’ancienne Sani Caserma et dans l’ancienne Casaralta, l’usine historique désaffectée de la via Ferrarese. Le nouveau développement à usage mixte couvrira une superficie totale de 45 000 mètres carrés. Pourtant, le marché immobilier de la ville est pour l’essentiel bloqué. La rareté de l’offre, la difficulté d’accéder au crédit (avec des taux toujours élevés) et une demande toujours très forte ont créé « la tempête parfaite » comme la définit Nomisma. Les derniers chiffres de l’observatoire immobilier Strada Maggiore indiquent qu’à la fin du premier semestre 2023, les ventes de logements ont diminué de 23,3% – pour un total de 2.806 – avec une baisse qui ramène le marché à 2016-2018. Les opérateurs ne semblent pas optimistes : 60% s’attendaient à une nouvelle baisse à la fin de l’année dernière et 20% des agents sont encore plus pessimistes, tablant sur une forte réduction également au cours de 2024. Des prévisions qui se sont confirmées au cours de ce premier trimestre.
La hausse des taux
«Sur la vente – dit le PDG de Nomisma, Luca Dondi -. La hausse continue des taux a été le facteur économique qui a ralenti le marché. Cela a creusé un fossé supplémentaire entre ceux qui ont de la disponibilité et ceux qui, sans accès au crédit, ont été exclus”. Le paradoxe de la ville est que malgré « le sixième trimestre consécutif de baisse des ventes, les prix continuent de grimper ». Dans une ville avec très peu de nouveautés, la valeur moyenne des biens d’occasion est de 3 450 euros le mètre carré, soit environ 700 euros de plus qu’il y a 7 ans.” Le Nomisma prévoit qu’après l’été, il y aura une légère amélioration avec la baisse des tarifs. “Mais cela ne suffira pas – continue Dondi – nous condamnons à l’étranglement un groupe de familles qui ont besoin de crédit, mais qui n’ont pas la capacité de gagner des revenus en ligne avec l’augmentation des valeurs”. Le problème, ajoute Dondi, n’est pas entièrement imputable aux locations à court terme. «Dans la ville, il y a au moins 15 mille logements disponibles pour les propriétaires qui ne sont pas mis sur le marché, une poche d’offre qui ne bouge certainement pas grâce à la fiscalité locale. En ce sens, les possibilités des municipalités sont limitées. » Compte tenu des années d’inaction des gouvernements et des administrations locales, « la question du logement nécessite des réponses très rapides. La vérité est que le marché produit désormais des biens que la demande est incapable d’acheter. Commençons par au moins 3 000 euros le mètre carré.” Et le plan logement de la Commune ? “Si nous ne parvenons pas à éliminer la valeur des territoires et les coûts d’urbanisation, le risque est de créer un produit inutile.”
