Maisons, avec les prix élevés, nous recherchons des maisons de plus en plus petites (mais il n’y en a pas sur le marché)

Avec la hausse des taux hypothécaires et la hausse constante des prix du marché immobilier, ils ont contribué à l’évolution d’un nouveau concept d’habitation : les acheteurs recherchent toujours des espaces plus petits (en moyenne environ 118 mètres carrés) avec un peu plus de trois pièces, mais il est difficile de rencontrer des vendeurs, puisqu’il propose des pièces de plus de 127 m2 et au moins quatre pièces. Ce sont les données qui ressortent de la première étude réalisée par Century 21 Italia, la branche nationale de la marque immobilière américaine, et Wikicasa, une proptech qui distribue et analyse des informations en ligne pour faciliter et rendre plus transparentes les ventes, en analysant les détails des villes : Milan, Rome, Turin, Bologne, Florence, Naples, Catane, Palerme.

L’offre et la demande ne se rencontrent pas

Dans les premiers mois de 2024, on constate que la plupart des vendeurs ont mis sur le marché des appartements de trois pièces ou même des propriétés de cinq chambres ou plus. Début 2023 la tendance du marché était très différente : les recherchistes d’un logement s’orientaient vers 130 m2, tandis qu’à la fin de la même année les demandes concernaient des maisons d’une surface moyenne de 125 m2, pour baisser encore, comme on l’a vu. , à 118 m2 au total début 2024. Les raisons ? Plusieurs. «Ils doivent être recherchés dans la période de profond changement que le secteur a traversé ces derniers mois – explique Marco Tilesi, PDG de Century 21 Italia – : nous sommes passés d’une période où les conditions d’accès au crédit étaient particulièrement favorables, à une période de forte hausse des taux hypothécaires. Dans la période qui a immédiatement suivi la pandémie, les conditions étaient telles qu’elles poussaient la demande vers des solutions plus grandes ; aujourd’hui, nous commençons à exiger des solutions de plus en plus petites, en particulier dans les grandes villes. »

Les raisons et les prix

Comme prévu, «l’augmentation des tarifs est certainement la cause principale de ce processus, mais pas la seule – ajoute Mattia Colantuoni, co-fondateur de Wikicasa – il faut observer la “nature de la demande” : ceux qui achètent une propriété sont poussés pour des raisons de logement ou d’investissement. Dans le premier cas, la réduction progressive de la cellule familiale, avec la diminution de la capacité de dépenser, a conduit à une demande plus fragmentée, qui n’exige pas de solutions à grande échelle. Mais en même temps, des achats à des fins d’investissement, souvent liés à la rentabilisation du bien immobilier il repousse au second plan le concept entièrement italien de “la maison comme espace primaire et fondamental pour la famille”, entraînant une réduction de la demande de superficie”. Et l’analyse des prix résume parfaitement cette tendance. Selon l’étude, le prix moyen de ceux qui achètent est légèrement inférieur à 160 mille euros, tandis que celui des propriétés à vendre avoisine les 230 mille euros.

Le marché de la location

S’il existe un net déséquilibre des ventes (depuis début 2024, 238 mille annonces enregistrées contre près de 30 mille demandes), le marché locatif est stable : 22 mille demandes enregistrées dans les premiers mois de 2024 correspondent à 23 mille offres. Mais les difficultés économiques sont également évidentes ici : « Les difficultés d’accès au crédit et une nouvelle conception de l’habitat se combinent avec l’essor des locations à court terme – expliquent-ils sur Wikicasa – et ont conduit le marché locatif à se saturer en peu de temps, devenant le une véritable « ressource rare » du secteur ». De l’étude, il ressort que les maisons mises sur le marché locatif sont en moyenne plus grandes que celles recherchées auprès des locataires potentiels, 81 m2 d’offre contre 69 de demande. Les propriétaires mettent principalement sur le marché des appartements de deux pièces (7 000 annonces) et des appartements de trois pièces (5 000 annonces). Le prix reste le problème : ceux qui recherchent sont prêts à louer en moyenne 700 euros, tandis que les propriétaires visent un loyer moyen d’un peu plus de mille euros.

Le cas de Milan

Milan reste sans aucun doute l’une des villes les plus attractives d’Italie, mais d’après l’analyse de Century 21 Italia et de Wikicasa, il semble que la recherche de maisons à acheter se soit ralentie. Début 2023, environ 1 400 ont été enregistrés, alors qu’un an plus tard, la part se maintient autour de 1 000, avec une baisse de 30 %. Du côté de l’offre, de nombreux vendeurs ont été attirés par la hausse des prix d’année en année. les propriétés à vendre sont passées de 4 751 à plus de 6 000. En outre, c’est dans la capitale lombarde que l’on constate l’écart de prix le plus important : les propriétaires mettent sur le marché des propriétés évaluées en moyenne à 470 mille euros, les acheteurs recherchant des maisons d’une valeur moyenne de 268 mille euros. Et c’est toujours Milan qui détient le record des plus petites maisons demandées par les acheteurs : nous sommes aux alentours de 68 m2.

Le marché immobilier à Rome

La situation est différente à Rome, où le marché s’accélère : les demandes d’achat d’un bien immobilier sont passées de plus de 1 300 début 2023 à 1 800 en 2024 et avec une demande moyenne en superficie, bien au-dessus de Milan, avec 89 m2. Les prix de l’offre et de la demande, également dans ce cas, présentent un déséquilibre mais moins prononcé qu’à Milan. En fait, ceux qui recherchent le font en gardant à l’esprit un prix moyen de 260 mille euros, tandis que ceux qui vendent partent de 340 mille euros. Dans la capitale, le véritable talon d’Achille est le marché locatif : face à une demande de biens à louer qui s’élève début 2024 à 2 300, les annonces atteignent “tout juste” 1 300 avec des prix moyens de 1 400 euros, bien au-dessus de la moyenne. demande en Italie.