A l’aube de la nouvelle saison estivale, le thème de appartements en location à court terme pour les vacances, il revient sur le devant de la scène. Depuis le début de l’année, de nouvelles réglementations en la matière sont en vigueur, tant au niveau européen qu’italien, et des expérimentations ont commencé pour une base de données complète d’appartements en location temporaire, mais il reste encore beaucoup à faire pour l’émergence de le « noir » et diverses situations irrégulières à remédier. L’Association italienne de location à court terme (Aigab) fait le point sur le secteur, fournit des données intéressantes et clarifie la situation de la réglementation en vigueur.
Les nouvelles règles sur les locations de courte durée
29 février 2024 Parlement européen a définitivement adopté les nouvelles exigences sur les modalités de collecte et partage de données relatives aux services de location courte durée. Ce règlement entrera en vigueur deux ans après sa publication au Journal officiel de l’UE. Parallèlement, la loi du 30 décembre 2023, n. 213 (loi de finances 2024, dite « décret d’aide »), en vigueur depuis le 1er janvier 2024, a introduit des modifications réglementaires importantes pour les locations de courte durée à des fins touristiques et le régime fiscal applicable.
Si le nouveau règlement européen vise à promouvoir une économie de plateforme en ligne transparente et responsable, en protégeant les consommateurs des offres frauduleuses, la loi de finances italienne a introduit de nouveaux taux pour le régime fiscal des “Coupon sec» et les exigences de déclaration pour les propriétaires d’entreprises. Malgré ces réglementations, la réglementation des gestionnaires immobiliers reste une question cruciale.
Le test sur la base de données des locations courte durée est en cours
Le test pour la mise en place d’une base de données complète des appartements en location touristique courte durée. Le procès aura lieu dans les Pouilles, puis dans les Abruzzes et la Lombardie.
« En tant qu’Association italienne des gestionnaires de locations de courte durée – AIGAB, qui représente les opérateurs professionnels avec leurs entreprises protagonistes du marché de la location touristique géré de manière entrepreneuriale, nous évaluons favorablement le début d’une phase de test progressive sur la mise en œuvre du Base de données nationale des structures d’hébergement et des propriétés en location de courte durée et à des fins touristiques (BDSR) », commentent les professionnels du secteur. « Nous sommes particulièrement heureux du fait que les municipalités pourront vérifier les listes du ministère afin d’imposer des sanctions aux individus qui font la promotion de propriétés sans CIN. Nous pensons que pour lutter contre les activités illégales, il est essentiel d’avoir des règles homogènes au niveau national, une facilité d’utilisation des logiciels d’AP et d’éviter la prolifération de règles au niveau municipal qui sont souvent arbitraires et préjudiciables au droit de propriété privée et à la concurrence. “
Le marché de la location courte durée en Italie
En Italie, le marché de la location courte durée est très actif, le pays se classant troisième après les États-Unis et la France en termes de nombre de logements proposés en location courte durée sur Airbnb. Malgré l’introduction de la nouvelle réglementation, l’impact sur le nombre d’unités disponibles n’est pas immédiat, même s’il peut décourager de nouvelles entrées dans le secteur.
Le Centre d’études Aigab (Association italienne de la location à court terme) a constaté que le phénomène des logements vides stimule le marché de la location à court terme, avec une augmentation de 13% des annonces en ligne entre mars 2023 et mars 2024. Sur 35 millions d’appartements résidentiels que compte notre pays , il y a 9,6 millions de résidences secondaires inutilisées, ce qui représente 29 pour cent du total. Seulement de ceux-ci 640 000 personnes sont placées en location à court terme via des publicités en ligne : 1,8 pour cent des logements existants et 6,6 pour cent des résidences secondaires inutilisées.
C’est un potentiel de 2,5 millions de lits, environ la moitié des lits nationaux, dont la grande majorité sont situés en bord de mer, à la campagne ou dans des villages, tandis que dans les grandes villes, environ 15 % des propriétés sont vides. Ce patrimoine immobilier est détenu à 96 pour cent par des propriétaires individuels tandis que 25 pour cent est géré par des opérateurs professionnels.
La figure du syndic n’est pas encore réglementée
Dans ce contexte économique et réglementaire, il est crucial marché de la location courte durée le rôle du syndic, qui reste cependant sans réglementation spécifique. Le gestionnaire immobilier gère la location des propriétés au nom des propriétaires, s’occupant des réservations, de l’entretien et de la communication avec les clients. L’absence de normes officielles pour cette profession crée un paysage hétérogène, où chacun peut se définir comme Property Manager, quelle que soit sa formation ou son expérience.
Les nouvelles lois européennes et italiennes, bien que visant à réguler le marché et à garantir la transparence, ne répondent pas directement aux réglementation de la figure du gestionnaire immobilier, laissant un vide important. En outre, le nombre de professionnels qui s’occupent en permanence et de manière importante de cette activité n’est pas certifié : selon les estimations d’associations du secteur comme Aigab et Property Manager Italia, le nombre d’employés associés dépasse les 20 mille unités, tandis que, selon d’autres sources ils voudraient plus de 100 mille professionnels travaillant dans le secteur gérant un patrimoine immobilier à des fins touristiques de plus de 650 mille logements.
“La nouvelle loi introduite par le Gouvernement est un outil très utile pour purifier le marché”, commente-t-il. Francesca Rizzo, l’un des premiers opérateurs dans le domaine de la location courte durée, propriétaire d’une académie de formation spécifique sur le sujet depuis 2019. – Les premiers résultats seront appréciables entre la fin de cette année et le début 2025. Mais le « Décret d’aides », malgré les bonnes intentions, ne résout pas complètement le problème des locations de courte durée qui doit être canalisé vers la professionnalisation des les matières à travers une sorte de certification de compétences. L’introduction d’une licence certifiant les compétences des gestionnaires immobiliers aiderait grandement le marché. Dans le projet de loi qui vient d’être approuvé par le Gouvernement, il est proposé de créer un Code Ateco ad hoc pour les gestionnaires immobiliers qui, pour le moment, utilise celle plus générique de “gestion de copropriétés et de propriétés pour compte de tiers”. Ensuite, la proposition a échoué et n’a pas été incluse dans la loi approuvée. Elle aurait certainement contribué à apporter une certaine clarté sur ce point. la composition réelle de ce professionnel qui évolue sur un marché de plus d’un milliard et demi d’euros”.
