Le 29 février 2024, le Parlement européen a définitivement adopté les nouvelles exigences sur les modalités de collecte et de partage des données relatives aux services de location courte durée. Ce règlement, approuvé par 493 voix pour, 14 contre et 33 abstentions, entrera en vigueur deux ans après sa publication au Journal officiel de l’UE. Parallèlement, le « Décret d’aides », en vigueur depuis le 1er janvier 2024, a introduit d’importantes modifications réglementaires concernant les locations de courte durée à des fins touristiques et le régime fiscal applicable.
Le nouveau règlement européen
Le nouveau règlement européen vise à promouvoir une économie de plateforme en ligne transparente et responsable, protégeant les consommateurs contre les offres frauduleuses. La loi budgétaire italienne a toutefois introduit de nouveaux taux pour le régime fiscal “Cedolare Secca” et des obligations de déclaration pour les propriétaires opérant de manière entrepreneuriale. Malgré ces réglementations, la réglementation des gestionnaires immobiliers reste une question cruciale.
Le marché de la location
En Italie, le marché de la location courte durée est très actif, le pays se classant troisième après les États-Unis et la France en termes de nombre de logements proposés en location courte durée sur Airbnb. Environ 300 000 maisons et appartements complets et 100 000 chambres en colocation sont disponibles à la location à court terme. Malgré l’introduction de la nouvelle réglementation, l’impact sur le nombre d’unités disponibles n’est pas immédiat, même s’il peut décourager de nouvelles entrées dans le secteur.
Le phénomène des maisons vides
Le phénomène des logements vides tire le marché de la location courte durée, avec une hausse des annonces en ligne de 13% entre mars 2023 et mars 2024. Dans ce contexte, la professionnalisation du secteur devient cruciale.
La figure du syndic
Dans ce contexte économique et réglementaire, apparaît l’importance de la figure du Property Manager, rôle crucial sur le marché de la location de courte durée, qui reste cependant dépourvu de régulation spécifique. Le gestionnaire immobilier gère la location des propriétés au nom des propriétaires, s’occupant des réservations, de l’entretien et de la communication avec les clients. L’absence de normes officielles pour cette profession crée un paysage hétérogène, où chacun peut se définir comme Property Manager, quelle que soit sa formation ou son expérience.
Louer pour Louer
Le modèle économique Rent to Rent, dans lequel un intermédiaire loue un bien et le sous-loue à des tiers, recoupe de plus en plus l’activité des Property Managers. Ces professionnels doivent gérer non seulement les aspects opérationnels du bail, mais également la dynamique réglementaire et fiscale complexe. Les nouvelles lois européennes et italiennes, bien qu’elles visent à réguler le marché et à garantir la transparence, n’abordent pas directement la réglementation du rôle du gestionnaire immobilier, laissant ainsi un vide important.
Le nombre de professionnels
Le nombre de professionnels qui s’occupent en permanence et de manière importante de cette activité n’est pas certifié : selon les estimations des associations du secteur, le nombre d’employés associés dépasse 20 mille unités, tandis que, selon d’autres sources, il y a plus de 100 mille professionnels qui travaillent dans le secteur de la gestion d’un patrimoine immobilier à des fins touristiques de plus de 650 mille logements.
L’académie de formation
Francesca Rizzo, l’une des premières femmes italiennes à avoir commencé à opérer sur le marché de la location à court terme et, depuis 2019, est propriétaire d’une académie de formation spécifique pour la préparation à l’activité Rent to Rent, est lapidaire : « Le « Décret d’aide » ne résout pas complètement le problème des locations de courte durée qui doivent être canalisées vers la professionnalisation des matières à travers une sorte de certification des compétences. L’introduction d’une licence certifiant les compétences des gestionnaires immobiliers aiderait grandement le marché. »
Le code Ateco pour les managers
Dans le projet de loi qui vient d’être approuvé par le gouvernement, il a été proposé d’établir un code Ateco ad hoc pour les gestionnaires immobiliers qui, pour le moment, utilisent le code plus générique de « gestion de copropriétés et de propriétés pour compte de tiers ». “La proposition est tombée en l’air et n’a pas été incluse dans la loi rejetée. Elle aurait certainement contribué à faire la lumière sur la composition réelle de ce professionnel qui opère sur un marché de plus d’un milliard et demi d’euros”, estime Rizzo. .
