Le Marché résidentiel de Padoue de 2023 marque un retour aux niveaux commerciaux d’avant Covid et, avec 3 309 transactions, l’année qui vient de s’achever est la troisième meilleure des dix dernières. Le tout dans un contexte où L’attractivité de la ville pour les investisseurs dépend de facteurs tels que les universités, le tourisme, la santé et le secteur tertiaire avancé.
Le tableau ressort du rapport «Pourquoi Padoue – Une nouvelle géographie immobilière pour la ville» élaboré par le bureau d’études Gabetti qui analyse le contexte socio-économique et immobilier de la ville, dans le but de définir les moteurs du développement futur de la capitale vénitienne et d’identifier son potentiel de croissance par rapport à la demande potentielle vers le secteur résidentiel, hôtelier. et secteurs logistiques et directionnels.
Padoue, centre de gravité du nord-est et porte d’entrée de l’Europe, se confirme comme une ville attractive, non seulement pour les étudiants, grâce à sa forte importance dans le contexte universitaire, mais aussi pour les familles et les entreprises, qui trouvent un écosystème ici dynamique, en croissance continue et actuellement impliqué dans divers projets de régénération urbaine et d’amélioration des infrastructures à grande échelle.
« Padoue est une ville qui présente toutes les caractéristiques pour entamer un processus vertueux de régénération urbaine, dans lequel les trajectoires urbanistiques, initiées par l’administration municipale, peuvent rencontrer des capitaux privés intéressés à investir dans la capitale vénitienne. Padoue dispose en effet de divers atouts : c’est une ville universitaire de premier ordre, l’excellence de son système de santé est reconnue dans tout le pays et, sur le plan touristique, elle possède un centre historique d’une rare beauté avec 8 sites UNESCO. De plus, c’est également un centre de référence pour le secteur tertiaire avancé dans tout le nord-est. Tout cela signifie 1,7 million d’arrivées par an et, par conséquent, une forte demande d’espace, le premier fondamental qu’un investisseur considère. Cela pousse les opérateurs à parier sur l’avenir de Padoue en dotant la ville d’un produit immobilier adapté aux normes d’aujourd’hui” a-t-il déclaré. Roberto Busso, PDG du Groupe Gabetti.
Le développement urbain de Padoue
Le fort écart que l’on constate actuellement entre l’offre et la demande de propriétés aux usages différents, une des faiblesses de la ville, pourrait se transformer en une force grâce à mise en œuvre de nombreux projets de développement urbain.
Et c’est ce qui se passe déjà à Padoue, qui a en effet mis en œuvre diverses initiatives de régénération urbaine qui répondent à un besoin à la fois de réorganisation urbaine de certaines zones problématiques de la ville (par exemple la zone autour de la gare)et de doter la ville de propriétés de haute qualité.
Ce qui ne fait qu’augmenter le potentiel de croissance de Padoue et rend nécessaire et imminente la mise en œuvre de nouveaux projets.
Les principaux facteurs qui font de la capitale vénitienne un centre d’intérêt primordial pour les investisseurs nationaux et internationaux :
Université. L’importance importante de Padoue sur le plan universitaire est confirmée par les chiffres qui placent la ville au sixième rang national pour le plus grand nombre d’étudiants inscrits à l’université de la ville, avec 68 712 étudiants (année académique 2022/2023). Un chiffre en forte croissance, avec un +4,1% par rapport à l’année académique précédente et même +18,2% par rapport à il y a six ans (année académique 2017/2018). Padoue occupe également la première place en termes de nombre d’étudiants par rapport à la taille de la ville : le rapport entre le nombre d’étudiants (plus de 68 mille) et celui des habitants (environ 207 mille) est en effet de 33 %. La présence importante des étudiants se traduit par une demande croissante de logements et de résidences étudiantes, ce qui ouvre un espace au développement du marché immobilier pour répondre à ce besoin..
À Padoue, on estime un déficit d’environ 5 000 lits. Avec le pipeline de nouvelles résidences étudiantes privées, plus de 3 500 lits potentiels seraient créés, avec un manque d’environ 1 500 places restant à combler.
Tourisme. Le tourisme à Padoue a enregistré des signes positifs en 2023, atteignant les chiffres d’avant la pandémie. Par rapport à 2019, la croissance a été de +6,2% avec 45% d’arrivées étrangères.
Forte croissance des équipements non hôteliers
En ce qui concerne le secteur del’hôtellerie, de 2013 à 2022, le nombre d’hôtels a diminué de 6%, alors qu’ils marquaient un forte croissance des équipements non hôteliers, notamment des hébergements gérés sur une base entrepreneuriale. Les types d’établissements 2 et 1 étoiles ont diminué, tandis que les établissements 3 étoiles sont en augmentation. Il n’y a pas d’installations 5 étoiles. La Foire de Padoue, à travers les nombreux événements qui se concentrent principalement sur les mois de septembre, octobre et novembre, génère un afflux important de tourisme d’affaires et par conséquent un taux de fréquentation élevé.
Outre le tourisme d’affaires, Padoue est également de plus en plus connue comme une ville d’art, comptant 8 sites UNESCO.
Ce qu’il faut, c’est s’orienter vers des opérations vertueuses de rebranding et de repositionnement des hôtels qui ne répondent plus aux standards actuels de l’hospitalité internationale, tant dans le modèle de gestion que dans la demande de plus en plus exigeante et de long terme.
Soins de santé. Avec 5 structures hospitalières et près de 3 500 lits, Padoue est un centre d’excellence en matière de soins de santé : c’est la première commune au niveau régional en termes de lits, 20% de toute la Vénétie. Deux nouveaux centres hospitaliers sont en construction : le Centre Giustiniani (170 630 m2) qui comprendra 2 bâtiments dans lesquels se trouvera une nouvelle pédiatrie, un bâtiment multifonctionnel avec salle d’urgence et nouvelle radiologie, et le Centre Padova Est dont la construction est prévue pour 2031. Ce dernier comprendra 4 bâtiments qui s’élèveront sur une superficie de 393 810 m2, dont un centre de jour, un bloc de soins de haute intensité, une tour d’hospitalisation et une tour de recherche. Les nouveaux projets ne feront qu’attirer encore plus de « tourisme de santé », ce qui rendra le marché immobilier de la ville encore plus vivant.
Secteur tertiaire avancé. La position centrale de la ville a historiquement permis une forte concentration d’entreprises opérant dans le secteur de l’informatique et du conseil, à tel point que Padoue est devenue le point de référence en matière de secteur tertiaire avancé pour toute la Vénétie. Cette forte concentration d’entreprises innovantes, associée à la présence de l’Université de Padoue, a permis le développement d’un écosystème d’innovation qui attire de plus en plus de capital humain et d’entreprises, permettant à Padoue d’être une ville attractive. Outre le secteur tertiaire, Padoue dispose d’une zone industrielle qui occupe un neuvième du territoire communal, soit plus d’un million de mètres carrés, dans laquelle sont implantées 116 327 entreprises, dont environ 29 000 dans la seule commune de Padoue. Au sein de la zone industrielle se trouve également l’Interport de Padoue, une autre excellence de la ville, dont la présence et l’importance historique doivent être préservées grâce à des investissements dans l’innovation technologique et l’efficacité énergétique.
Aux côtés de ces moteurs, Padoue est le protagoniste d’un vaste processus de régénération urbaine et des infrastructures.
Les transformations urbaines qui affecteront Padoue se concentrent principalement sur la partie centrale autour de la gare avec les projets de régénération des zones :
- PP1 (ancien gazomètre) environ 140 mille m3,
- ex-IFIP environ 150 mille m3,
- Piazzale Boschetti 7 500 m3,
qui ont pour objectif de réparer la partie du tissu urbain entre la gare et le centre historique qui a connu des problèmes de dégradation au fil des années. Une zone qui verra également la reconstruction de la gare une fois la ligne à grande vitesse Brescia-Padoue achevée (2030). Vers l’Est, d’autres projets importants concernent :
- La relance de la Foire de Padoue comme nouveau pôle d’innovation et d’agrégation de différents usages : exposition, conférences, hôtellerie, université et recherche, commerce, vente au détail et jeux.
- Le nouveau centre de santé qui est destinée à devenir une excellence nationale.
Enfin, il faut également souligner le renforcement du système de tramway : une nouvelle ligne de tramway SIR2 qui coupera la ville d’est en ouest, déjà présentes sont la ligne SIR1 qui traverse la ville du nord au sud et la SIR3 qui part de la gare. et va vers le sud-ouest.
« La dimension future du marché de Padoue est façonnée par l’écart qui apparaît entre la demande et l’offre de qualité. Gabetti Real Estate Index, un indice de prévision basé sur un modèle économétrique avec une échelle de 0 à 10 et qui prend en compte divers indicateurs, donne une vision du futur marché immobilier de Padoue caractérisé par la croissance de quatre principales classes d’actifs. En partant du marché de Padoue aujourd’hui, que l’indice considère comme étant de 0, l’hôtellerie est celui qui atteint le score le plus élevé, soit 8, compte tenu de l’énorme potentiel d’opérations à valeur ajoutée visant à repositionner des hôtels qui ne répondent plus à la direction actuelle. modèles et nouveaux besoins. Les classes d’actifs résidentiels et bureaux suivent avec une part de 6 : la première verra une croissance des nouveaux produits résidentiels (logements étudiants et multifamiliaux) pour répondre à une demande qui envisage l’habitat non seulement en termes de permanence, mais aussi d’expérience pour être vécu, tandis que le second saisira l’opportunité à Padoue d’une relation déséquilibrée entre l’offre et la demande d’immeubles de bureaux conformes aux critères ESG. Enfin, la logistique (part 5 de l’indice Gabetti), un autre secteur déjà performant à Padoue grâce à sa position centrale, et qui suscite un important intérêt d’investissement de la part des acteurs internationaux”, a-t-il commenté. Diego Vitello, directeur de recherche du bureau Gabetti atudi.
La commune de Padoue s’étend sur un territoire d’une superficie de 93 kilomètres carrés. Ils habitent dans la commune 207 112 habitants, enregistrant une légère croissance démographique en 2023 par rapport à 2022 (+0,22%). La tranche d’âge la plus présente est celle entre 45 et 64 ans (62 420), suivie par les plus de 65 ans (54 791). Les familles sont au nombre de 105.647, soit une augmentation de 3% par rapport à 2019 (102.816).
Concernant le marché résidentiel, 2023 marque un retour aux niveaux d’échanges d’avant le covid et, avec 3 309 transactions, l’année qui vient de s’achever est la troisième meilleure des dix dernières. La variation sur dix ans est de +91%. Les prix moyens de la ville dans le secteur résidentiel ont enregistré une hausse de +3% par rapport à 2019, mais restent en ligne avec ceux de 2022. La fourchette maximale des valeurs immobilières selon Gabetti est de 2 200 à 3 500 €/m2. Après avoir analysé la répartition des propriétés dans la commune de Padoue, un prix moyen de 309 700 € et une superficie moyenne de 130 m2 ont été constatés.
De l’analyse des propriétés actuellement en vente dans la ville, il ressort que les appartements de quatre pièces constituent le principal type d’espaces mis en vente (35% du total), suivis des appartements de trois pièces (28%), et que près d’un tiers des biens sont en bon état (29% du total) ou neufs (22%). La demande la plus élevée concerne les zones d’Armistice, Paltana et Mandria, mais aussi la zone de Pontevigodarzere, ainsi que la partie située à l’ouest du centre historique.
