En 2023 Bologne a enregistré une baisse des ventes par rapport à 2022 : selon les données de l’Agence des Revenus, en 2023 dans la capitale émilienne il y avait en effet 5 700 transactions résidentiel, -16,1% par rapport à 2022.
Le citations 2023 – selon les données deBureau d’études Gabetti – sont en légère hausse (+0,2%) par rapport aux prix enregistrés en 2022.
En ce qui concerne la Horaire ventes, les biens immobiliers à Bologne restent en moyenne sur le marché 4 mois, avec réductions lors de la clôture des négociations autour 7%.
Le marché immobilier bolognais, bien qu’ayant subi les impacts de la croissance des taux hypothécaires en 2023, comme toutes les principales villes italiennes, a maintenu un marché animé principalement axé sur les politiques de régénération urbaine cdans le but de répondre à la demande croissante de lits et à la pénurie contextuelle de produit. En général, le marché immobilier à Bologne se porte bien : en termes de prix de l’immobilier, depuis un an et demi, Bologne se classe au 3ème rang en Italie, après Milan et Rome, avec une valeur moyenne d’environ 3 800 €/m2. La photographie de la capitale émilienne est celle d’un marché stable, capable d’afficher des prix de vente plus réguliers par rapport à d’autres contextes italiens, un phénomène qui est dû à la décision de la municipalité de donner peu d’opportunités pour construire de nouvelles maisons, conduisant ainsi à une offre plutôt faible par rapport à la demande.
« Le marché résidentiel de Bologne – commente-t-il Massimo Cogliati, responsable des relations de l’Émilie-Romagne – est historiquement influencé par la présence d’une importante population étudiante universitaire et, au cours des 10 dernières années, par l’augmentation du tourisme, également grâce à la grande vitesse. La demande résultant de la croissance combinée de la population étudiante et touristique, principalement concentrée dans le centre historique, a alimenté l’achat de maisons à des fins d’investissement et en particulier pour le marché des loyers courts. Cela a produit une réduction de l’offre qui a contribué à une augmentation des prix dans la zone située à l’intérieur des avenues, avec pour conséquence une migration des familles vers les zones plus extérieures. Étant donné que les développements résidentiels actifs dans la ville sont limités et concentrés dans les zones de Navile et Lazzaretto, les opérations de réaménagement de l’existant et donc de transformation urbaine basées sur le changement d’usage prévu sont privilégiées. Cette démarche offre à la ville de nouveaux produits immobiliers, comme en témoignent les projets d’anciennes zones industrielles qui seront reconverties en résidences étudiantes, résidences familiales ou zones mixtes. Il convient de mentionner les anciens ateliers Casaralta, le long de l’axe de la Via Stalingrado, l’ancien quartier Ravone et le quartier de l’ancienne caserne Perotti. L’affirmation de Bologne comme ville gastronomique mondiale et sa proximité avec la Motor Valley soutiennent un processus d’internationalisation soutenu par divers facteurs : la perception d’une ville où il fait bon vivre, la connexion avec certaines des principales attractions italiennes grâce à la grande vitesse et la présence d’un aéroport international”.
Analyser le marché Vieille ville les prix moyens sont stables autour de 4 000 euros par m2 avec des pics plus élevés dans la zone de Santo Stefano et Farini où les prix sont enregistrés autour de 4 500-5 000 euros par m2 pour des solutions élégantes.
Se diriger vers la zone vallonnée, plus précisément Colli Murri-Barbiano-Monte Donato Et Colli San Mamolo-Saragosse-San Luca, les prix moyens s’élèvent respectivement à 4.500-3.570 euros par m2 avec des pics nettement plus élevés de 6.000 à 7.000 euros par m2 dans la zone pré-collinée pour les types élégants et les villas.
Dans la zone nord, Bologne – Arcoveggio – Navile Et San Donato-Pilastro-Fiera, les prix moyens enregistrés se situent à une valeur plus contenue, respectivement entre 2 700 et 2 200 euros le mètre carré. L’axe de la Via Stalingrado, qui traverse les deux zones, est concerné par un grand projet de régénération urbaine qui place le Tecnopolo au centre pour créer un véritable quartier d’innovation numérique, apportant avec lui des perspectives de croissance en termes de demande, notamment dans la zone de Navile. Dans la zone Corticella-Dozza les prix moyens sont plus bas, autour de 2 000 euros le mètre carré. Des prix sensiblement similaires sont enregistrés dans la région Aéroport2 000 euros le mètre carré.
Restant toujours au nord, dans la région Lame-Zanardi-Pescarola les prix moyens sont stables autour de 2 800 euros le mètre carré.
C’est l’une des zones de la zone orientale où les prix moyens sont les plus élevés. Murri-Cirenaica-Sant’Orsola Malpighi, les prix moyens s’élèvent à environ 3 220 euros le mètre carré.
Dans la zone ouest, les quartiers Saffi, Battidarno-Santa Viola Et Borgo Panigale-Aéroport-Casteldebole prix moyens record de 2 830 euros le mètre carré. Des valeurs légèrement inférieures se retrouvent plutôt dans la zone Bateau, avec des prix moyens de 2 300 euros le mètre carré. Des prix similaires sont également constatés dans la région de San Vitale-Massarenti.
En analysant la banlieue de Bologne, l’une des zones les plus demandées est Mazzini-Fossolo-Savena, dans lequel certaines interventions de régénération urbaine sont planifiées. Ici, les prix moyens tournent autour de 2 560 euros le mètre carré. Restant dans la zone sud-est, la zone Toscane-San Ruffillo les prix moyens s’élèvent à 3 100 euros le mètre carré. En ce qui concerne la zone industrielle de San Vitale-Massarenti, les valeurs moyennes s’élèvent à 2 300 €/m2.
Une autre zone où il existe un marché dynamique en termes de demande est celle des banlieues sud-ouest, plus précisément Costa-Saragosse enregistre des prix moyens autour de 3 300 euros le m2 avec des pointes à 4 000 euros le m2 pour le neuf.
Pour le marché du luxe, valeur moyenne de 2 millions d’euros
A Bologne, sur les quelque 3 500 biens à vendre, 5 % dépassent le million d’euros, avec un prix moyen oscillant au-dessus de 2 millions d’euros, certainement un marché de niche.
Parmi les quartiers historiquement les plus attractifs, il y a Saint Étiennele favori de ceux qui aiment le centre historique, avec un prix moyen compris entre 4 000 €/m2 et 5 000 €/m2, mais avec des valeurs pouvant même atteindre 7 000 €/m2.
Les autres zones dans lesquelles on retrouve des valeurs similaires sont les contreforts (de « San Mamolo » à « Murri ») et les collines (« Colli »), caractérisées avant tout par la présence de villas avec jardins.
Justement pour répondre à la demande toujours croissante, Santandrea Maisons de luxe et propriétés haut de gamme – une marque du groupe Gabetti dédiée aux propriétés de prestige – inaugure un nouveau siège à Bologne : l’objectif est de couvrir les zones de plus grand intérêt pour les gros dépensiers nationaux et internationaux.
« L’attractivité des propriétés de valeur à Bologne devient de plus en plus populaire. Si avant la pandémie les personnes intéressées à acheter étaient principalement de Bologne et, en général, des Italiens, ces dernières années de nouveaux acheteurs étrangers, venant principalement des États-Unis et de l’Europe du Nord (Belgique, Pays-Bas, Danemark, Allemagne, Angleterre, Norvège) , se rapprocher de la ville” déclare-t-il Léone Rignon, directeur général de Santandrea “La présence de bureaux multinationaux joue également un rôle décisif, conduisant à l’arrivée dans la ville d’importants dirigeants étrangers : ceux-ci, après une première période de location, se déplacent personnellement à la recherche d’acheter un bien avec certaines valeurs et dans des zones spécifiques”.
La dynamique en cours modifie le prix au mètre carré des propriétés de valeur et leur forme. Ceux qui achètent à Bologne connaissent les qualités des propriétés et finalisent souvent l’achat sans recourir à des hypothèques. Pour dresser un identikit des biens de valeur, les acheteurs recherchent des biens en moyenne supérieurs à 200 m2, avec au moins 3 chambres, une terrasse et un garage sous la maison. Lorsque ces fonctionnalités ne sont pas disponibles (le conformation médiévale de la bâtiments dans le centre historique implique une offre limitée de propriétés présentant ces caractéristiques), les acheteurs regardent hors des murs, préférant les contreforts et les zones vallonnées.
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