Question. Pour des travaux de rénovation bruyants sur un appartement en copropriété, les plages horaires du règlement communal de régulation des activités bruyantes ou celles du Règlement de copropriété s’appliquent-elles ?
Dans une copropriété que je gère, avis contradictoires dus au fait que le Règlement Municipal de protection contre les nuisances sonores prévoit la possibilité d’effectuer des travaux jusqu’à 21h00 (créneaux horaires 8h00-13h00 et 15h00-21h00) et le Règlement de Copropriété, préparé par le fabricant et enregistré, prévoit en revanche des plages horaires non coïncidentes pour les travaux (de 8h00 à 12h30 et de 15h30 à 19h00). Le règlement de copropriété précise également que le bruit doit être évité après 19h jusqu’à 7h du matin. Devant en informer l’entreprise réalisant les travaux, la question est la suivante : si le règlement de copropriété prévoit des délais pendant lesquels il est possible d’effectuer des travaux dans les parties communes. et dans les particuliers, permettre aux résidents de bénéficier de certains intervalles de tranquillité, sont-ils plus efficaces et doivent-ils être respectés ?
PRÉMISSE
De manière générale, il faut dire que lorsque des travaux de rénovation sont réalisés dans la copropriété, il faut avant tout faire preuve de bon sens à tous les niveaux.
D’abord par le copropriétaire exécutant, communiquant la réalisation des travaux aux voisins et indiquant, si possible, quand ils seront réalisés, ainsi que leur durée prévisible.
En plus de notifier les copropriétés, la société exécutante doit être informée de toute limitation contenue dans le Règlement de copropriété.
Selon la loi, l’administrateur doit être informé de toute intervention (non minimale).
L’article 1122 du Code civil dispose que “en tout état de cause, un préavis est donné à l’administrateur qui en fait rapport à l’assemblée”.
Il est donc obligatoire de communiquer avec l’administrateur de la copropriété, qui est tenu de vérifier que les travaux en cours ne causent pas de dommages aux parties communes, ni ne causent de dommages à la stabilité, à la sécurité ou à la décoration architecturale de l’immeuble.
Si rien de précis n’est prévu au règlement de copropriété et qu’il n’existe pas de règlement municipal sur la limitation du bruit, le bon sens suggère de ne pas faire de bruits gênants de 21h à 8h et de 13h à 16h.
Il n’est pas approprié d’effectuer des travaux les dimanches et jours fériés fixés dans le calendrier.
L’utilisation du bon sens (que les copropriétaires doivent également faire preuve, en ayant une plus grande tolérance aux bruits à durée limitée qui en découlent inévitablement) par chacun est une méthode utile pour obtenir une indication sur la façon de se comporter et d’éviter les conflits.
REGLEMENT INTERIEUR
Une distinction claire doit être faite entre le règlement contractuel de copropriété et tout règlement intérieur approuvé par l’assemblée, en l’absence du règlement contractuel.. Comme on le sait, le règlement de la copropriété contient toutes les règles relatives à l’usage des biens communs, aux droits et obligations des copropriétaires.
Ainsi, il encadre la vie en copropriété, indiquant par exemple comment répartir les dépenses et comment entretenir le décorum de l’immeuble. Il est obligatoire lorsqu’il y a plus de dix copropriétés dans l’immeuble.
En l’absence de réglementation contractuelle un règlement « intérieur » approuvé directement par l’assemblée peut être établi.
Dans ce cas, ce sont les propriétaires eux-mêmes qui ressentent le besoin de se donner des règles pour encadrer la vie en copropriété et répartir les dépenses. Le règlement de l’assemblée doit être approuvé, tant sur première que sur deuxième convocation, à la majorité des voix favorables des participants à l’assemblée, représentant au moins 500 millièmes.
Il diffère assez du règlement contractuel car il ne peut imposer de limites à la propriété individuelle, à moins qu’il ne s’agisse d’un règlement approuvé à l’unanimité par l’assemblée.
RÉGLEMENTATION CONTRACTUELLE
Le règlement contractuel est aussi appelé « externe » car il est généralement préparé par le constructeur de l’immeuble, qui établit le règlement aux millièmes de tableaux, et le remet aux acheteurs au fur et à mesure de la vente des unités immobilières situées dans l’immeuble.
De cette manière, toutes les copropriétés sont informées du règlement et pour cette raison, il est considéré comme approuvé à l’unanimité.
Seule une réglementation contractuelle peut imposer des limitations à l’utilisation des parties communes ou des appartements individuels. (par exemple, que la copropriété souhaite interdire aux propriétaires individuels de suspendre leurs vêtements aux fenêtres, d’installer des climatiseurs sur les murs extérieurs de l’immeuble, de faire du bruit après un certain temps, de changer la destination des appartements de résidentiel à un usage commercial ).
Le règlement contractuel est valable et contraignant également envers les acheteurs ultérieurs du bien s’il est constaté sur les registres fonciers ou s’il est annexé. Toutefois, elle est considérée comme contraignante même lorsqu’elle est simplement mentionnée dans l’acte de vente.
LES RÈGLES DE BRUIT DANS LA RÉGLEMENTATION
Les règles de lutte contre le bruit contenues dans un règlement contractuel de copropriété, par une jurisprudence constante, peuvent imposer des limitations à la jouissance des biens en propriété exclusive selon des critères encore plus rigoureux que ceux établis, en matière d’émissions licites, par l’article 844 du Code civil. . Toutefoisil ne peut pas s’agir d’une disposition complètement générique du règlement, comme celle incluse dans de nombreux règlements qui prévoient, de manière générale, l’interdiction de toutes les activités susceptibles de causer des perturbations et/ou des nuisances.. En fait, comme l’enseigne sans équivoque et systématiquement la jurisprudence, “les restrictions aux droits inhérents à la propriété exclusive contenues dans le règlement de copropriété à caractère contractuel sont légitimes, à condition qu’elles soient formulées de manière expresse ou en tout cas sans ambiguïté afin de ne laisser aucune marge d’incertitude sur le contenu et la portée du les dispositions pertinentes”. Interdictions et limitations d’usage des biens des copropriétés individuelles “ils doivent être clairement précisés dans le règlement contractuel de copropriété et résulter d’expressions claires, peu susceptibles de donner lieu à des incertitudes ou à des interprétations extensives”. Quant aux bruits, « les clauses doivent également être très claires pour identifier les raisons de la perturbation ».
Il faut donc reconnaître la pleine efficacité des dispositions du règlement contractuel qui imposent le silence dans un créneau horaire déterminé pour l’exécution des travaux dans la copropriété.
Dans ce cas, la légalité ou non de l’inscription doit être déterminée non sur la base du droit civil général mais sur la base du critère d’évaluation établi par le règlement.
En d’autres termes, dans les plages horaires requises (qui peuvent ne pas coïncider avec celles prévues par la réglementation communale), des nuisances sonores se produisent même si la tolérance normale visée à l’article 844 n’est pas dépassée, avec pour conséquence qu’il ne sera certainement pas possible de réaliser les travaux de rénovation de l’appartement. En conclusion, selon les indications claires fournies dans la question, les « bandes de silence » prévues par le Règlement de Copropriété doivent être respectées.
