Tecnocasa retrace l’évolution du marché depuis 2013, en mettant en évidence la dynamique des transactions, les prix et la demande de prêts hypothécaires, ainsi que l’impact des politiques monétaires et des tendances économiques mondiales.
« L’année 2023 s’est clôturée avec 709 591 000 transactions. Nous sommes loin des sommets des années de boom – affirme-t-il Fabiana Megliola, responsable du bureau de recherche du groupe Tecnocasa – lorsque 869 308 transactions ont été atteintes mais aussi depuis les plus bas de 2013, lorsque le marché a clôturé avec 389 448 transactions. Et c’est précisément à partir de 2013 que l’on commence à comprendre comment le marché a évolué et ce qui l’a caractérisé ces dernières années”.
« Le marché italien du crédit – ajoute-t-il Renato Landoni, président de Kiron Partner SpA – a fait preuve d’une remarquable capacité d’adaptation et de résilience face à des défis économiques importants et aux changements mondiaux. La preuve en est la croissance globale qui a caractérisé le versement de prêts hypothécaires aux familles pour l’achat d’un logement au cours des dix dernières années. Des politiques monétaires favorables, ainsi que la réponse des établissements de crédit et la dynamique du marché, ont joué un rôle crucial en soutenant la demande de prêts hypothécaires, qui a toujours été robuste et influencée cycliquement uniquement par le marché de la subrogation. Au contraire, la demande de prêts hypothécaires à l’achat a toujours été constante et n’est que partiellement conditionnée par la dynamique des taux d’intérêt, confirmant que l’achat de biens immobiliers est la pierre angulaire de la stratégie d’investissement des Italiens. La demande est en constante augmentation et la baisse des taux d’intérêt en cours depuis quelques mois représente désormais une belle opportunité pour les familles. Il est probable que la BCE intervienne à nouveau dans les mois à venir en réduisant encore les taux de référence”.
En 2013 vous atteignez le pic minimum de transactions avec 389 448, revenant aux niveaux des années 1980, les prix continuent de baisser (-8,7%) mais moins que ce qui a été enregistré en 2012, année la plus difficile au cours de laquelle la baisse des prix a été de 10,2% suite à une situation économique difficile dans le pays et à une restriction de l’octroi de crédit. Les délais de vente sont longs, 178 jours. Vers la fin de l’année 2013, les premiers signes d’une reprise de la demande de financement de la part des familles qui, malgré l’évolution morose de la consommation et du marché du travail, semblent reprendre confiance.
En 2014 les prêts hypothécaires redémarrent, la demande de crédit des familles augmente et la BCE injecte des liquidités sur les marchés financiers via le Quantitative Easing. La confiance des entreprises et des consommateurs redémarre. Tout cela entraîne une augmentation de la demande immobilière, qui devient entre-temps plus sélective. Les transactions augmentent, alors que les prix ne décollent toujours pas et clôturent à -7,2%.
En 2015 la demande immobilière continue de croître, les transactions aussi et les délais de vente commencent à se contracter, signe que le marché se dirige vers une nouvelle phase. Tout cela ne s’est pas encore répercuté sur des prix qui continuent de baisser mais moins que par le passé (-4,2%). Ceci grâce au marché du crédit qui connaît une forte hausse de la demande également grâce à des taux très bas (les indices de taux variables sont négatifs). Des taux historiquement bas et des prix immobiliers abordables constituent un mélange qui déclenche une phase de reprise du marché.
En 2016 les volumes de ventes font un bond en avant et augmentent de 18,6% soutenus par la reprise du marché du crédit : les décaissements ont en effet augmenté de 20,6% en 2016. Les prix évoluent vers la stabilité et clôturent l’année avec une baisse de -1,6%.
En 2017 le marché semble désormais être sorti de la crise immobilière. Là la demande immobilière se redresse, les investisseurs reviennent sur le marché, les délais de vente sont réduits (141 jours). Le marché du crédit continue de donner des signaux positifs même si les premiers ralentissements sont visibles avec des volumes en ligne avec les années précédentes. Les ventes continuent de croître et clôturent à 543 188. Les prix restent stables.
En 2018 la tendance positive du marché immobilier se poursuit: les ventes augmentent et l’année se clôture avec 579 207 transactions. Le marché du crédit continue de donner des signaux positifs et en 2018, la reprise se confirme avec des prix qui repartent à la hausse et marquent +1,6%.
En 2019 le marché immobilier confirme la tendance positive. Le les échanges continuent de croître : 604 168. Depuis quelques années, le marché du crédit continue de donner des signaux positifs même si au premier semestre 2019 on a constaté un léger ralentissement des décaissements. Les prix ont clôturé avec +2,2%.
Dans le 2020 le marché s’ouvre de manière positive mais la pandémie de mars met le monde et le marché immobilier en veille. La fermeture forcée des maisons conduit cependant à une plus grande prise de conscience de son logement, avec pour conséquence qu’immédiatement après la fin du confinement, la demande de logements reprend. Les caractéristiques requises commencent à changer avec la recherche de logements dotés d’espaces extérieurs et d’espaces plus grands. Les investisseurs s’arrêtent, notamment ceux qui se concentraient sur le segment du tourisme et de la location courte durée face à la baisse des flux touristiques. Il clôture avec 558 722 transactions. LE les prix subissent un recul (-1,5%) sauf à Milan, Vérone et Bari qui continuent d’afficher une légère reprise des valeurs. La tendance des décaissements nationaux pour 2020 est à la hausse et, malgré la période pandémique, atteint 50,5 milliards d’euros avec une évolution de +5,2% par rapport à 2019.
Dans le 2021 en 2021 les soldes, sur la poussée euphorique de l’après Covid, ils atteignent le sommet de 749 377je les prix augmentent de 2,6%. Le marché immobilier est dynamique et se redresse rapidement, comme en témoignent tant les données sur les volumes échangés que celles sur les prix. La demande de logements, qui a explosé après le premier confinement, n’a montré aucun signe de déclin et a continué de croître, portée par le désir d’acheter une maison et par la poussée du marché du crédit, qui n’a jamais été aussi favorable. L’année 2021 se termine avec 61 611 milliards d’euros de prêts hypothécaires décaissés, avec une marge de croissance par rapport à 2020 d’environ 11 milliards d’euros (+22%). Les institutions, compte tenu de la forte liquidité dont elles disposent, ont continué à accorder des crédits aux familles, en accordant une attention particulière à la qualité des crédits accordés. Les concessions au profit des jeunes prévues dans le PNRR ont fonctionné.
Dans le 2022 le conflit éclate en Ukraine, avec toutes les conséquences que cela aura sur le plan économique : avec une hausse de l’inflation et une hausse des taux pour la combattre. C’est précisément la peur de l’inflation qui pousse les investisseurs à agir, dont beaucoup le feront dans le but de pratiquer des loyers courts face aux forts flux touristiques de retour dans le pays. L’année 2022 se clôture avec des ventes record, 785 382, des prix en hausse de 3,6 %. Du côté des crédits, l’année 2022 se termine avec 55,3 milliards d’euros de crédits immobiliers décaissés, avec une baisse par rapport à 2021 de -9,2% égale à une valeur en termes de volumes de -5,6 milliards d’euros.
En 2023 des taux hypothécaires élevés, la plus grande attention des établissements de crédit aux décaissements réduit le nombre de personnes pouvant acheter une maison. Les transactions clôturent à 709 591. Les prix augmentent encore légèrement puisque l’offre de logements est encore faible : +0,7%. L’attention reste grande sur les nouveaux bâtiments et l’efficacité énergétique, ce qui conduit à une plus grande revalorisation des solutions utilisées.
