Les ventes résidentielles se contractent en 2023, mais les valeurs restent positives à deux chiffres par rapport aux dix dernières années au second semestre de l’année dernière. Et même au premier trimestre de cette année, les investissements immobiliers sont positifs, représentant environ un milliard d’euros de plus qu’à la même période de l’année dernière. Ce sont les dernières données du bureau de recherche Gabetti, qui photographie l’état du marché immobilier italien au cours des derniers mois.
Ventes résidentielles 2023
Dans le 2023 le marché résidentiel a subi une contraction, déjà annoncée par l’évolution des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à l’achat de logements. En fait, il y a eu une baisse des ventes de -9,7% par rapport à 2022, pour un total de 709 591 transactions (Données de l’Agence du Revenu). En particulier, 166.828 transactions ont été détectées au premier trimestre (-8,3% par rapport à la même période de l’année précédente), 184.116 au deuxième trimestre (-16,1%), 157.024 au troisième trimestre (-10,5%). Au quatrième trimestre, avec 201.623 transactions, la baisse a été plus contenue que les trois trimestres précédents, enregistrant une variation de -3,3%.
«Par rapport aux prévisions pour l’année qui semblaient plus sévères, le recul des ventes résidentielles a été contenu, également à la lumière de la contraction du volume des prêts hypothécaires décaissés.
Le marché a résisté car la demande de logements de qualité est très forte. Le levier financier reste fondamental pour la plupart des familles, mais le marché aura tendance à normaliser, au moins pendant quelques années, des taux d’intérêt moyens autour de 2,5%”, déclare-t-il.Marco Speretta, directeur général du Groupe Gabetti.
Cependant, selon le Département d’Etudes Gabetti, les valeurs sont positives par rapport à la fois à 2019 (+17%) et à la moyenne des 10 dernières années qui voit 2023 croître de +24%, se positionnant comme la troisième meilleure année du période actuelle après les années records de 2021 et 2022.
Ventes de maisons en Italie
En 2023, toutes les macro-zones ont connu une évolution négative : -10 % par an Nord-13,1% par Centre et -6,2% par Sud. Globalement, les capitales affichent une variation de -10,7%, tandis que les non-capitales affichent une variation de -9,2%. Si l’on considère les plus grandes villes italiennes par population, un total de 115 030 transactions ont été enregistrées en 2023, soit -11,9% par rapport à 2022. Dans le même temps, les mêmes provinces ont enregistré une variation de -10,3% par rapport à 2022. Toutes les villes ont enregistré une variation de -10,3% par rapport à 2022. tendance négative : Bari (-19,1%), suivis de Bologne (-16,1%), Rome (-14,4%), Milan (-13,2%), Florence (-12,8%), Padoue (-12,7%), Gênes (-8,0% ), Turin (-7,8%), Palerme (-5,2%) et Naples (-4,4%).
Prix des logements en Italie
En termes de prix, le deuxième semestre 2023 connaît une évolution moyenne de l’ordre de +0,1%, sensiblement stable par rapport au S1 2023, avec une évolution annuelle moyenne de +0,2%.
Compte tenu de la variation semestrielle, au second semestre 2023, toutes les grandes villes ont enregistré des valeurs stables.
Les délais moyens de soldes dans les grandes villes sont également stables à environ 4,3 mois, tout comme les remises de clôture moyennes à 10,5 %.
Prévisions pour le marché résidentiel
Avec plus de 700 000 ventes, cela marque la fin d’une année au cours de laquelle le marché immobilier a dû composer avec un niveau de taux d’intérêt auquel il n’était plus habitué. L’année 2023 marque le début d’un cycle immobilier différent de la période pandémique de trois ans (2020-2022) et qui, au moins pendant quelques années, devra se normaliser à des taux qui fluctuent autour d’une moyenne de 2,5%, jusqu’à les inquiétudes de la BCE ne seront pas totalement revenues sur l’évolution de la courbe d’inflation.
La demande résidentielle est aujourd’hui encore plus exigeante, compte tenu de la conscience des familles italiennes de vivre dans des logements qui, souvent, ne répondent plus aux besoins actuels.
à caractère énergétique, flexibilité des espaces, confort de vie et innovation technologique.
Ils restent Les fondamentaux économiques de l’Italie sont solides qui suggèrent un certain éclaircissement du scénario macro-économique, avec un PIB attendu à 0,7% pour 2024 (le plus élevé d’Europe et troisième année consécutive meilleur que l’Allemagne), une inflation qui a atteint en février dernier le niveau le plus bas d’Europe (+0,8 %) et un nombre d’actifs qui continue de croître, notamment en termes de nouveaux contrats à durée indéterminée (+2,4 %). Dans ce contexte, et à la lumière de la baisse de l’inflation qui conduirait la BCE vers une première baisse des taux d’intérêt de 25 points de base entre juin et septembre de cette année, les attentes pour l’avenir restent donc optimistes. En fait, le marché résidentiel connaîtra une niveau de ventes qui devrait encore être supérieur à 700 mille.
Investissements immobiliers en Italie en 2024
Au premier trimestre 2024 1,8 milliard d’euros ont été enregistrés en Italie des investissements des entreprises, un volume en hausse par rapport au même trimestre de 2023 (environ 1 milliard d’euros de plus). En ce début d’année donc, la croissance des investissements déjà enregistrée au quatrième trimestre 2023 se confirme, ce qui laisse présager un renversement de tendance positif par rapport aux neuf premiers mois de l’année écoulée.
“Malgré l’augmentation du coût de l’argent qui a effectivement réduit les opérations d’allocation d’actifs dans toute l’Europe, le premier trimestre a enregistré un résultat positif pour l’Italie, qui s’est confirmée comme un pays à faible risque d’investissement,
Milan restant le moteur des investissements institutionnels. L’orientation en matière d’allocation d’actifs s’est principalement orientée vers les propriétés d’actifs core et trophy et les opérations à valeur ajoutée dans le but d’un repositionnement fonctionnel pour satisfaire une demande de plus en plus complexe basée sur les principes ESG. “2024, à la lumière de bons fondamentaux économiques et d’une politique monétaire qui semble à nouveau plus expansionniste, pourrait être l’année d’un tournant où l’investissement immobilier redeviendra plus rémunérateur que le marché financier”, a-t-il déclaré. Alessandro Lombardo, directeur commercial du Groupe Gabetti.
Les classes d’actifs immobiliers les plus populaires
Des bureaux
En regardant les différentes classes d’actifs du marché de l’immobilier commercial, le des bureaux se confirme comme le favori des investisseurs, atteignant des totaux au cours du trimestre 540 millions d’euros (29% du total investi) avec des volumes plus que doublés par rapport à la même période de 2023 (qui étaient de 173 millions d’euros). Du point de vue de la location de bureaux, Milan a enregistré un prendre égal à 91 000 m2en légère hausse de +1% par rapport au même trimestre 2023, l’opération qui concernait un conçu pour convenir de 15 000 m2 au coeur du quartier de Porta Nuova, loué à un locataire important du secteur des assurances. D’autre part,Rome enregistre un déclin physiologique après le record historique atteint au premier trimestre de l’année dernière, enregistrant au cours de ces trois premiers mois de 2024 un absorption de surfaces de bureaux égale à 31.800 m2. Les loyers prime dans le CBD restent stables par rapport au trimestre précédent (Quartier central des affaires) de Rome à 510 €/m2/an et dans la zone Eur à 360 €/m2/an. Les loyers à Milan ne changent pas non plus, confirmant la stabilité dans les zones les plus centrales à 700 €/m2/an. En ce qui concerne la rendement net privilégié dans le CBD des deux villes restent stables par rapport au trimestre précédent, s’établissant respectivement à 4,75% pour la ville de Rome et à 4,25% pour Milan.
Usage mixte
Ce trimestre, avec près de 500 millions euros de volume investi (27% du total), le secteur usage mixte occupe la deuxième place après les bureaux. Un volume important qui a été réalisé grâce à l’acquisition des gares de triage Farini et San Cristoforo, qui font ensemble partie du processus de régénération des gares de triage entamé par la municipalité de Milan. Opération d’une importance particulière, représentant le accord plus significatif en termes de volume investi sur le trimestre (489,5 millions d’euros).
Logistique
Vient ensuite le secteur de logistique qu’il a totalisé approximativement au premier trimestre 340 millions d’euros investis, 19% du total, en hausse de +28% par rapport à la même période de 2023. Pour cette classe d’actifs, la concentration des opérations se trouve presque exclusivement dans le nord de l’Italie, une zone qui, en raison de divers facteurs, notamment sa position géographique et ses infrastructures, réseau avancé, il séduit les investisseurs à la recherche d’espaces modernes et stratégiquement positionnés.
Hospitalité
Dans une position légèrement inférieure à celle de la logistique, le secteur relatif àhospitalitéavec un volume total investi égal à 246 millions d’euros, 14% du total, une valeur qui se situe au-dessus de la moyenne des 5 dernières années (220 millions d’euros). De manière générale, il s’agit d’un secteur sur lequel les investisseurs continuent de se concentrer, à tel point que la solidité de ce marché a été confirmée par les données post-pandémiques, avec une réactivation de la demande étrangère avec la levée des restrictions. Ces dernières années, la nécessité pour le secteur hôtelier de se repositionner face à une demande devenue de plus en plus exclusive et exigeante est devenue évidente. Un phénomène qui a donc caractérisé les opérations de ce trimestre valeur ajoutée et de changement de marque.
Résidentiel
Le secteur vie avec 90 millions d’euros représentent 5% du total. Même si le secteur a enregistré un nombre limité d’opérations, les conversions d’usages de bureaux en logements ont contribué au volume investi. Les transactions enregistrées étaient principalement concentrées à Milan, une ville qui confirme une fois de plus comme le centre d’intérêt des investisseurs. Malgré la baisse de volume enregistrée par rapport à la même période de l’année dernière, le secteur présente potentiellement toutes les caractéristiques pour continuer à croître, compte tenu du manque de produit par rapport à une demande de plus en plus croissante, tant en construire pour louer Et construire pour vendre, tant dans les différentes formes de résidence collective telles que étudiant Et logement pour personnes âgées.
Vente au détail
Au cours des trois premiers mois de 2024, on constate une reprise du secteur, quoique légère vente au détail avec des volumes égaux à 66 millions d’euros(4 % du total) qui semblent être tirés par la composante grande distribution (GDO) et les grandes surfaces. Du point de vue de la localisation, les zones prédominantes se sont avérées être l’Italie centrale et méridionale.
