71% des Italiens confessent un désir avant tout : rembourser leur hypothèque. Aspiration contredite par le recours à l’endettement et aux prêts personnels ; mais la cohérence est de toute façon une vertu incertaine. Il n’en reste pas moins que recourir à un crédit immobilier pour acheter une maison est un signe de dynamisme et de courage, d’envie d’avenir et de relance économique.
Après des mois d’incertitude – et dans un marché immobilier encore peu “mobile” – quelques signes de vivacité semblent émaner d’une récente enquête sur la souscription de nouveaux crédits immobiliers. Selon l’analyse réalisée ces derniers jours par Facile.it et Mutui.it, au cours des quatre premiers mois de 2024, la demande de financement a augmenté de 17% par rapport à la même période de 2023. Le montant moyen demandé augmente également à nouveau (+ 1,9%) et la valeur moyenne des biens immobiliers soumis à une hypothèque (+2%).
2023 a été une année complexe pour le marché hypothécaire, frappé par la hausse des taux d’intérêt et par une moindre disponibilité économique des familles, déjà aux prises avec la hausse de l’inflation ; mais l’année 2024 a cependant commencé de manière positive, avec une demande croissante, portée avant tout par l’amélioration des conditions offertes par les banques pour les taux fixes, ce qui a généré une plus grande confiance des consommateurs envers l’avenir.
LES GPA RECOMMENT À NOUVEAU
Les demandes de subrogation sont en augmentation, portées par les conditions avantageuses proposées par les banques pour les taux fixes : sur les 4 premiers mois de 2024, elles ont représenté 26% des demandes collectées en ligne, en hausse de 9 points de pourcentage par rapport à la même période de l’année précédente.
Il ne faut jamais oublier que l’opération de subrogation est totalement gratuite : même si la banque demande de réaliser une nouvelle expertise de la maison, vous n’aurez toujours rien à payer. De même, même si la banque procède à une nouvelle enquête, aucun frais à ce titre ne pourra vous être facturé. Enfin, même si la subrogation se fait par acte devant notaire, les frais de notaire sont à la charge de la nouvelle banque et vous n’aurez rien à débourser. Pour réaliser une subrogation totalement gratuite, le nouveau crédit immobilier doit avoir un capital identique au capital résiduel du crédit immobilier que vous comptez céder et renégocier.
Renégocier un crédit immobilier avec la banque qui l’a accordé est possible mais ce n’est pas l’obligation de la banque d’accepter la demande. La banque peut facilement refuser de procéder à la renégociation (il est souvent plus facile de la convaincre en lui apportant une proposition de subrogation reçue d’une autre banque). Si votre banque accepte de renégocier votre crédit immobilier, tout doit se faire par un simple accord sous seing privé, sans besoin de notaire ni de frais supplémentaires. Il peut être renégocié
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la durée du prêt,
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le taux d’intérêt appliqué,
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son type (on peut donc passer d’un taux fixe à un taux variable et vice versa).
L’OFFRE : DES TARIFS FIXES MIEUX
Sur le front de l’offre, Facile.it a constaté qu’au cours des quatre premiers mois de l’année, les conditions proposées par les banques étaient globalement favorables, notamment pour les taux fixes, avec des indices en baisse entraînés par la baisse de l’IRS.
En regardant les meilleures offres disponibles aujourd’hui pour un crédit immobilier standard de 126 000 euros sur 25 ans (LTV 70%, le Loan to Value est le rapport entre la somme prêtée par une banque et la valeur du bien garanti), les taux fixes démarrent à partir de un TAN (taux annuel nominal) de 2,59%, soit une mensualité de 571 euros, soit 90 euros de moins que la meilleure mensualité disponible en mai 2023. Des conditions aussi favorables n’avaient plus été vues depuis septembre 2022.
Des indices encore plus avantageux pour les prêts hypothécaires verts dits à taux fixe (pour les biens de classe énergétique A ou B) : dans ce cas, les taux partent d’un taux TAN de 1,99% avec une mensualité de 533 euros.
L’amélioration des conditions a également affecté les taux fixes de subrogation : aujourd’hui, ceux qui souhaitent changer de banque peuvent trouver des offres avec des indices TAN qui, pour un prêt hypothécaire de la valeur indiquée ci-dessus, commencent à partir de 3,05% équivalant à une échéance de 600 euros (ce qui baisse à 577 euros en cas de subrogation verte).
Cependant, l’offre de taux variables est encore hors marché : les meilleurs taux démarrent à partir de 4,58% et une échéance d’environ 700 euros.
