Trouver une maison à Florence? Un problème, dû à l’offre limitée. Plus facile d’acheter des commerces et des bureaux, jugés non rentables. Les crédits immobiliers et les ventes sont en baisse (la baisse est à deux chiffres) contrairement aux prix, notamment ceux des locations. Et ceux qui demandent un prêt pour s’offrir un nouveau logement sont pour la plupart des citoyens de pays tiers. C’est ce qui ressort du rapport Tecnocasa présenté aujourd’hui à Florence avec les données du second semestre 2023 qui a vu la valeur des propriétés augmenter de 0,6%.
L’effondrement des prêts hypothécaires
Le signal d’alarme sur la baisse des ventes vient du marché du crédit : à Florence, il y a eu un effondrement, -27% sur une base annuelle contre -15% il y a deux ans et la capitale est le moteur de toute la région étant donné que elle contracte 40% des hypothèques de la Toscane. « L’évolution des taux d’intérêt a privé de nombreuses personnes de la possibilité de contracter un emprunt hypothécaire pour acheter une maison – a expliqué Michele Picuccio, responsable régional de Kìron Partner – Il y a beaucoup de gens qui aimeraient changer de maison mais ne le font pas. parce qu’ils en ont souscrit un à des taux d’intérêt avantageux. Et maintenant, ce serait une fuite. Avec une hypothèque de 130 000 euros en 25 ans, cela signifiait rembourser 164 000 euros aux taux de 2020 avec une échéance de 546 euros et jusqu’à 232 000 euros en 2023, avec une échéance qui s’élève à 775 euros. Le montant moyen est passé de 149 000 à 138 000 euros, les candidats italiens ont diminué de 12%, tandis que la part des non-européens, notamment des citoyens nord-africains et asiatiques, qui doivent acheter leur premier logement, augmente.
Données de ventes
La baisse est presque divisée par deux par rapport aux crédits immobiliers (-15%), mais l’offre limitée fait grimper les prix surtout dans le centre-ville, +3,1% où les achats sont principalement destinés à l’investissement et aux mesures de limitation des locations de courte durée, en attendant la La décision TAR n’a pas découragé les acheteurs. Le pourcentage des premières acquisitions de logements est faible, orienté vers des typologies de luxe qui peuvent varier de 6 000 à 10 000 mètres par mètre dans les zones les plus prestigieuses autour de via San Gallo (via delle Mantellate, via Duca d’Aosta). Les propriétés héritées sont presque toujours vendues. Dans le segment haut, on achète des typologies aux dimensions généreuses, 200-250 m2, éventuellement avec des espaces extérieurs et donnant sur des places.
important. Et les propriétés de qualité, explique Tommaso Birignani, consultant Tecnocasa, se vendent encore plus rapidement : moins de 30 jours, contre 99 en moyenne.
Suivie par la macro-zone Poggio Imperiale – Bandino qui clôture le second semestre 2023 avec une hausse des prix de 2,9%. Parmi les quartiers en croissance se trouve la zone sud de Florence.
Les prix dans les macro-zones de Novoli – Careggi et Campo di Marte ont légèrement augmenté de +0,5%. Le premier souligne la bonne tenue du quartier de San Jacopino, non loin de la gare Santa Maria Novella ni de l’Université de Novoli. Les investisseurs utilisent des chiffres de 200 à 240 000 euros pour acheter des appartements de deux pièces et de petits appartements de trois pièces.
« À Florence, 23% achètent pour investir et de plus en plus de gens le font pour la location touristique – réitère Birignani – Il n’y a pas de contraintes de durée contractuelle et il n’y a pas de crainte d’éventuels retards de paiement ». Et les locations de courte durée s’étendent du centre historique à toute la première ceinture extérieure, de Campo di Marte à Novoli.
Marché non résidentiel
Du côté des magasins, en raison de la faible rentabilité et du poids des impôts, nombreux sont ceux qui vendent ou louent. Les prix et les loyers augmentent surtout dans la région de San Lorenzo. « Actuellement, le réaménagement de certaines rues est en cours, mais cela a déjà suscité un intérêt accru de la part de ceux qui souhaitent ouvrir un commerce ici également, compte tenu du fait que le tramway arrivera sur la place Saint-Marc. – souligne Birignani – Parmi les raisons aussi la présence touristique intense grâce également à la conversion de nombreux bureaux en chambres d’hôtes. Les investisseurs sont toujours très intéressés par des magasins bien situés dans le centre et dotés d’un fonctionnement fiable et solide, c’est pourquoi ils sont prêts à accepter des rendements annuels bruts encore plus faibles. »
Cependant, le secteur commercial dans la zone Baracca – Novoli est en difficulté ; il y a peu de demande et de nombreux magasins restent vides car ils ne peuvent pas facilement être soumis à un changement d’usage vers un usage résidentiel, il en va de même pour les bureaux du centre historique, achetés uniquement s’il existe la possibilité de les transformer en logements.
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