L’investissement dans le secteur de la construction résidentielle dans la zone euro dans son ensemble a considérablement diminué par rapport à son pic post-pandémique. Dans la zone euro, ils ont diminué d’environ 4 pour cent entre le premier trimestre 2022 et au quatrième trimestre 2023 : la baisse a été particulièrement prononcée en Allemagne et en France, tandis qu’une légère hausse a été observée en Espagne, et en Italie, d’une ampleur significative. C’est ce qu’a révélé la Banque centrale européenne dans une analyse incluse dans son dernier Bulletin économique.
Le ralentissement dans la zone euro a été précédé par une forte augmentation des coûts de construction pendant la pandémie et d’un hausse significative des taux à long terme sans risque, enregistré depuis le début du récent cycle de resserrement de la politique monétaire, à partir de fin 2021. La hausse des taux d’intérêt s’est également accompagnée d’un durcissement des normes d’octroi du crédit bancaire, ce qui, explique l’analyse, en à son tour, a contribué à la hausse des taux hypothécaires et au ralentissement des flux de crédit.
En raison de cette dynamique, à laquelle s’est ensuite ajoutée la baisse des prix de l’immobilier, les propriétaires de propriétés résidentielles ont dû faire face à un coût de la vie implicite plus élevé, mesuré en termes de « coût d’usage du logement ».
Hausse des taux hypothécaires et baisse des prix de l’immobiliersemblent enregistrer un ralentissement, voire un renversement partiel de tendance, rendant incertaine l’évolution des investissements dans le secteur de la construction résidentielle dans un avenir proche. L’étude de la BCE vise à éclairer cet aspect en analysant le niveau actuel de ces investissements dans la zone euro à l’aide d’une mesure innovante du coût d’usage du logement.
Le coût d’usage des logements, lit-on, représente un déterminant clé de l’investissement dans le secteur de la construction résidentielle. L’abordabilité du logement peut être mesurée par le coût du capital qu’un propriétaire investit dans sa maison, c’est-à-dire le coût d’utilisation de la maison. Cette mesure correspond au coût d’opportunité de la vie en tant qu’accession à la propriété par rapport à l’utilisation d’autres biens et services de consommation (présents ou futurs), qui représente un déterminant important des investissements dans le secteur de la construction résidentielle.
Le coût d’usage des logements, poursuit les travaux publiés par la BCE, il est généralement exprimé en pourcentage de la valeur du logement et comprend à la fois les frais et les prestations compensatoires. Ceux-ci inclus:
a) les charges d’intérêts sur les prêts hypothécaires, qui mesurent le coût du service de la dette pour financer le logement ;
b) le manque à gagner, qui mesure les bénéfices non réalisés provenant d’investissements dans des actifs non immobiliers ;
c) les plus-values attendues, qui reflètent la réduction des coûts due à l’augmentation attendue de la valeur de la maison ; d) le ratio prêt/valeur (LTV), qui détermine le poids relatif du coût du service de la dette par rapport au manque à gagner ;
(e) les impôts nets, y compris ceux sur les biens immobiliers, ainsi que les déductions fiscales sur le service de la dette et l’imposition des revenus perdus ;
f) d’autres éléments, y compris les frais d’entretien et de réparation, les amortissements et les primes de risque5. En regroupant les éléments d), e) et f), le coût d’utilisation des logements augmente à mesure que les éléments suivants augmentent : les coûts du service de la dette, le manque à gagner, les pertes en capital attendues ou les charges fiscales (nettes) et autres dépenses, réduisant ainsi le montant que les familles doivent payer. peut vouloir investir dans l’accession à la propriété.
En résumé, le coût d’utilisation du logement offre une mesure étendue des dépenses résultant de la vie dans un logement en propriété, tout en reflétant la consommation de services de logement, un facteur qui sous-tend la décision d’une famille d’investir dans l’achat d’une propriété.
Le coût d’usage du logement augmente dans la zone euro
Au cours des deux dernières années, le coût d’usage du logement a considérablement augmenté dans la zone euro, principalement en raison de l’augmentation du coût du service de la dette. Le coût d’usage du logement a connu de nettes fluctuations dans la zone euro depuis 1999, atteignant un plus bas historique au début de la crise financière mondiale en 2007-2008 et un pic à la fin de la crise de la dette souveraine de la zone euro en 2010-. 2012 (voir graphique A). Après la baisse prolongée qui a suivi la crise de la dette souveraine, le coût d’usage du logement a considérablement augmenté au cours de la récente période de resserrement de la politique monétaire.
Au niveau national, poursuit l’étude, l’augmentation a été particulièreesprit marqué en Allemagne. Quant aux déterminants, les fluctuations du coût d’usage des logements proviennent en grande partie des variations des plus-values attendues.
Toutefois, la hausse récente a été déterminée pour principalement du coût plus élevé du service de la dette, en ligne avec les épisodes précédents de changements marqués des taux d’intérêt de politique monétaire. En France, en Italie et en Espagne, le facteur le plus déterminant a été l’augmentation du coût du service de la dette, tandis qu’en Allemagne, les pertes en capital attendues sont plus pertinentes, reflétant la baisse relativement forte des prix de l’immobilier depuis le début de la récente politique de resserrement monétaire.
L’analyse proposée utilise un modèle empirique afin de relier le niveau d’investissement dans le secteur de la construction résidentielle au coût d’utilisation des logements. Un modèle de régression linéaire met en évidence le lien entre le niveau d’investissement dans le secteur de la construction résidentielle et les valeurs contemporaines et décalées du coût d’usage du logement, ainsi que le niveau décalé de l’immobilier à usage résidentiel. Le modèle reflète donc la relation existant en termes historiques entre les investissements dans le secteur de la construction résidentielle et le coût d’utilisation des logements ; les valeurs décalées du coût d’usage du logement permettent la réaction progressive des familles aux évolutions des coûts du logement et la modélisation des frictions du marché, comme la pénurie de terrains à bâtir ou une bureaucratie excessive.
Si la prévision obtenue grâce au modèle correspond au niveau réel des investissements dans le secteur de la construction résidentielle, les variations relatives peuvent être liées à celles du coût d’usage du logement et des facteurs qui l’influencent. Cependant, un écart temporaire des investissements par rapport aux prévisions du modèle pourrait dépendre d’autres raisons et ne pas apparaître explicitement dans le modèle lui-même. Néanmoins, l’investissement dans la construction résidentielle devrait progressivement s’ajuster à la valeur du coût d’usage du logement, dans la mesure où tout écart significatif devrait se corriger avec le temps.
Fin 2023, l’investissement dans le secteur de la construction résidentielle de la zone euro est resté supérieur au niveau déduit du coût d’usage du logement, malgré la baisse significative observée en 2022-2023. Selon les résultats pour la zone euro, les investissements dans le secteur de la construction résidentielle et les valeurs prédites par le modèle du coût d’usage montrent une nette corrélation positive, confirmant que le coût d’usage du logement représente un déterminant significatif des investissements dans la construction résidentielle. .
Avant la crise financière mondiale, les investissements dans la construction résidentielle dépassaient le niveau déduit du coût d’usage des logements, puis tombaient en dessous du niveau suggéré par le modèle, reflétant le cycle caractérisé par une forte hausse et une baisse soudaine (expansion-récession). de ces investissements au cours de cette période.
Dans la phase de reprise qui a suivi la crise de la dette souveraine, les investissements dans le secteur de la construction résidentielle ont largement suivi les prévisions du modèle, tandis qu’après la pandémie, ils ont largement dépassé le niveau, peut-être parce qu’à la suite de l’urgence sanitaire, les familles ont modifié leurs préférences en matière de logement.
Fin 2023, l’investissement résidentiel dans la zone euro était encore supérieur de plus de 4 % au niveau prévu par le modèle, bien qu’il ait déjà considérablement diminué. Au niveau national, ces investissements en Italie au quatrième trimestre 2023 étaient nettement supérieurs au niveau déduit du modèle, probablement en raison des généreuses incitations fiscales liées au Superbonus, qui au quatrième trimestre 2023 ont conduit à un pic sans précédent d’investissements. investissements dans la construction résidentielle, mais qui n’est pas capté par le coût d’usage. En revanche, conclut l’ouvrage, ces investissements au cours de la même période en Allemagne et en Espagne étaient largement conformes aux prévisions du modèle, alors qu’en France ils étaient inférieurs à ce niveau.
