Dans les appartements d’un condominium, les familles résidentes cuisinent les plats qu’elles mangent sans aucun problème. Il s’agit en fait d’une activité ordinaire, évidemment autorisée par la loi au sein de son domicile. Il en va de même pour un restaurant situé au rez-de-chaussée d’un immeuble.
Même dans ce cas, la préparation des plats et tout ce qui le permet sont des activités tout à fait légitimes.
Toutefois, dans cette dernière hypothèse, on ne peut nier que certains problèmes puissent surgir. Pensez au constant et cohérent odeurs de cuisine venant de la pièce qui pourrait gêner les habitants des immeubles voisins.
Si cela devait se produire et si le phénomène s’avérait particulièrement intolérable, toutes les conditions seraient réunies pour un litige devant l’autorité judiciaire compétente dans le but de résoudre le problème.
C’est le cas, par exemple, de ce qui s’est passé dans cette copropriété de la Brianza où les résidents d’un appartement en copropriété, situé au premier étage, ont poursuivi le propriétaire et le locataire de la propriété sous-jacente dans laquelle untraiteur.
Le but du procès était d’obtenir la cessation des émissions intolérables, bruyantes et odorantes provenant des locaux, ainsi que d’obtenir une juste compensation pour les nuisances subies.
Cela a donc donné lieu à un différend qui vient de se terminer avec le récent arrêt du Tribunal De Monza n. 982 de la 20 mars 2024. Il ne reste donc plus qu’à approfondir la question.
Odeurs intolérables provenant du restaurant de la copropriété : une indemnisation est-elle possible ?
Dans notre code civil a été envisagée une règle spécifique qui, selon l’interprétation jurisprudentielle commune, peut être invoquée pour arrêter ou réglementer le émissions bruyantes et odorantes venant d’un voisin”Le propriétaire d’un bien ne peut empêcher les émissions de fumée ou de chaleur, les émanations, les bruits, les secousses, etc. propagations provenant du milieu du voisins’ils ne dépassent pas la tolérance normale, en tenant également compte de l’état des lieux (art. 844 du code civil)”.
C’est un droit qui peut également être exercé pour obtenir réparation du harcèlement subi. En effet, en supposant le cas en question, les odeurs provenant d’un restaurant adjacent, si elles sont intolérables, comme lesystème de ventilation qui y sont placés ne sont pas adéquats ou ne fonctionnent pas correctement, sont susceptibles de porter atteinte à la vie privée et familiale normale de la victime.
Si cela devait être constaté en justice, le responsable serait condamné à payer une amende. compensation à quantifier de manière équitable, en fonction de la durée de la perturbation (Ord. Cass. n. 11930/2022).
Le tribunal de Monza a également confirmé cette déclaration “la justification de l’art. 844 du Code civil a certainement pour but de protéger l’intérêt du propriétaire à la pleine jouissance des avantages découlant du terrain.
Cependant, à protection délicieusement inhibiteur prévue par la disposition précitée, la protection peut également se superposer compensationaussi bien lorsque le conflit a lieu entre propriétaires que lorsque le conflit a lieu entre sujets qui possèdent effectivement, à des titres différents, la disponibilité de la terre.“.
C’est donc à la lumière de ces considérations que les défendeurs au litige en question, c’est-à-dire le propriétaire du bien et le locataire détenant le bien, restaurantont été condamnés à verser des indemnités aux résidents de l’appartement situé au-dessus.
Il a en effet été constaté qu’ils avaient dû supporter les odeurs intolérables provenant de la cuisine du restaurant, qui cette fois n’avait pas été correctement filtrée.
Odeurs intolérables provenant du restaurant de la copropriété : est-il possible de les prévenir ?
Au sujet de émissions odorantes intolérables venant, par exemple, du restaurant adjacent à la copropriété, le propriétaire, victime de la circonstance, face au manque de coopération du gérant, peut obtenir une mesure judiciaire par laquelle le défendeur est contraint d’adopter ces mesures techniques et structurelles visant à empêcher de nouvelles introductions illicites.
Il s’agit d’une véritable action réelle, pleinement légitimée par la jurisprudence de la Cour Suprême »l’action visant à constater l’illégitimité de entrées et à la demande de réalisation de les changements structurels nécessaires pour y mettre un terme il a une vraie nature et doit être vécu par le propriétaire (Section 2, Sent. n° 23245 du 15/11/2016 ; Section U, Sent. n° 4848 du 27/02/2013)».
En effet, dans le cas présent, après la réalisation d’une CTU, il a été constaté que les émissions odorantes intolérables pouvaient être évitées :
– installer une électrovanne qui activait les ventilateurs et filtres chaque fois que les feux de la cuisine étaient allumés ;
– sceller toutes les ouvertures de la pièce par lesquelles des odeurs pourraient s’échapper.
Voici donc expliquées les raisons pour lesquelles le prévenu a été condamné à adopter physiquement de telles mesures.
