La fiscalité majorée sur les ventes de biens immobiliers rénovés avec le superbonus est officiellement en vigueur. Même si c’était déjà actif à partir du 1er janvier 2024une récente circulaire de l’Agence des Revenus (n. 13/E/2024) expose les instructions détaillées pour l’application du nouveau régime des plus-values établi par la loi de finances 2024.
Comment fonctionnera la nouvelle fiscalité
Publiée le 13 juin, la circulaire fixe des critères précis pour le calcul des plus-values et décrit les exonérations prévues. La loi s’applique à tous les types de propriétés ayant bénéficié d’interventions subventionnées, quel que soit l’auteur des travaux.
La nouvelle réglementation fiscale modifie les articles 67 et 68 du TUIR en introduisant un plus-value imposable pour les propriétés soumises à des interventions subventionnées réalisées dans les dix ans suivant la vente. La plus-value est définie comme la différence entre le prix de vente et le coût d’achat ou de construction du bien, y compris tous les frais y afférents.
Pour déterminer correctement la plus-value, il est nécessaire de conserver toute la documentation relative aux frais engagés pour l’achat, la construction et les interventions subventionnées sur le bien. La date d’achèvement des travaux devra être prouvée par les autorisations administratives ou communications requises par la réglementation en vigueur.
Pendant les cinq premières années à compter de la fin des travaux, les dépenses engagées pour le Superbonus ne pourront augmenter le coût du bien si les options de réduction sur la facture ou de transfert du crédit ont été exercées. Si la vente intervient plus de cinq ans après l’achèvement des travaux, 50 % des dépenses engagées pourront être incluses dans le coût du bien.
Pour dix ansceux qui vendent une résidence secondaire, sauf s’il a été hérité ou offert, ils seront confrontés à un impôt de 26% sur la plus-value générée par la vente, considérée comme d’autres revenus. Par ailleurs, un mécanisme a été introduit qui prévoit la non-déductibilité des coûts de restructuration : total pour les cinq premières années et 50 % pour les cinq années suivantes.
Concernant la non-déductibilité, il est précisé que seuls les frais subventionnés bénéficiant du superbonus de 110% seront pris en compte. Les super bonus à taux réduits, comme 90 % ou 70 %, sont donc exclus. De plus, la non-déductibilité n’affectera pas ceux qui ont utilisé le superbonus dans la déclaration, mais ne sera appliquée qu’en cas de virement et de remise sur la facture.
L’objectif du Gouvernement est de cibler les opérations de rénovation et de revente réalisées à des fins spéculatives, obligeant de nombreux propriétaires à « restituer » une partie des bénéfices obtenus avec le superbonus de 110 %.
Changements dans l’état de l’immobilier
La loi de finances 2024 introduit également de nouvelles dispositions concernant les changements de statut des biens immobiliers soumis aux interventions facilitées par le Superbonus. L’Agence des Revenus doit vérifier, au moyen de listes sélectives spécifiques, la présentation de la déclaration de changement cadastral.
Les changements de statut des biens immobiliers peuvent avoir des impacts fiscaux importants, influençant le revenu cadastral et, par conséquent, la taxe foncière.
Impact sur les espaces communs
La circulaire de l’Agence des revenus précise que la nouvelle fiscalité elle s’applique même si les travaux de rénovation ne concernent que les parties communes d’une copropriété, sans toucher aux appartements individuels. Par ailleurs, le délai de dix ans pendant lequel la taxation s’applique sera calculé à compter de la fin des travaux.
