Dans un bâtiment comme tant d’autres, notamment celui qui a fait l’objet d’un récent arrêt du Tribunal de BresciaL’assemblée des propriétaires avaient décidé de résoudre le problème complexe du stationnement dans la copropriété, en décidant de transformer le jardin commun en un parking pour les voitures des résidents.
Apparemment, l’initiative décrite n’a pas été tolérée par les dissidents qui, loin de s’adapter à la volonté du majoritéa contesté la décision et contesté la résolution.
Le bureau lombard était notamment chargé de vérifier la légitimité de la disposition en ce qui concerne précisément quorum résolution obtenue en faveur de la transformation redoutée.
A cette occasion, en effet, la suppression des parterres et la modification des abords avaient été votées par autant de copropriétaires que possible, pouvant représenter près des deux tiers de la valeur de l’immeuble, soit 634,73 millièmes.
Le Tribunal de Brescia (envoyé. n. 2180 de la 28 mai 2024) a donc vérifié la légitimité du quorum par rapport au sujet voté, non sans manquer l’occasion de préciser, en termes de transformation du jardin commun dans le parking, quelle devrait être la majorité à prendre en considération.
Il nous suffit donc d’approfondir tous les aspects du sujet.
Transformation d’une cour de copropriété en parking : est-ce une innovation ?
Selon certaines décisions jurisprudentielles, la transformation d’une cour de copropriété en parking pour les voitures des résidents n’entraîne aucune modification des utilisation prévue du bien”la transformation limitée de la cour de la copropriété en parking n’entraîne pas de modification de l’usage prévu – conformément au de l’art. 1117 ter cod. civil – et constitue plutôt une innovation qui n’entre pas en conflit avec l’interdit de l’art. 1120, dernier paragraphe, cod. civil (ne provoquant pas notamment aucune atteinte significative à la jouissance et à l’utilisation du bien communet en déduit en effet une valorisation économique de chaque logement et une plus grande utilité pour les copropriétés” (ex multis Cass. 29.8.2018, n. 21342).
En bref, pour l’arrêt susmentionné ainsi que pour certaines charges de mérite (arrêt ex multis du Tribunal de Rome no. 764 du 19 janvier 2022), utilisez-le comme parking Cour municipalité, auparavant utilisée uniquement pour le passage des piétons, ne modifie en rien la fonction originale de la propriété. En substance, la transformation en question est donc une simple innovation (ex art. 1120 du code civil) et, pour cette raison, elle peut être décidée avec un nombre de voix représentant la majorité des personnes présentes et au moins les deux tiers des voix. valeur du bâtiment (ex art. 1136 co. 5 code civil).
Transformation d’un espace vert de copropriété en parking : l’accord unanime est-il requis ?
Avec la sentence en question, le Tribunal de Brescia, confronté à la transformation d’un espace vert d’une copropriété en parking, déclare qu’il s’agit d’une circonstance dans laquelle le bien commun ne peut être altéré sans le consentement unanime des propriétaires.
La zone en question, en effet, en plus de subir une modification radicale de sa destination initiale, entre dans cette catégorie de biens pour lesquels il est possible, tout au plus, de procéder à une division, mais seulement avec la volonté de tous et à condition que l’opération accomplie ne la rend pas plus inconfortableutilisation de la chose à un propriétaire (ex art. 1119 code civil).
Bref, exactement le cas en question, puisqu’il s’agissait d’un espace vert, doté de parterres de fleurs et d’un système d’irrigation à démonter. C’est donc en raison de ce raisonnement que la majorité constatée de 634,73 millièmes a été jugée insuffisante et la demande de annulation de la résolution a été acceptée.
Transformation du jardin communal en parking.
Transformation d’un espace vert de copropriété en parking : peut-elle se faire à la majorité ?
A l’opposé de la phrase en question, on pourrait citer cet arrêt jurisprudentiel, même pas très ancien, dans lequel la Cour suprême affirme que la transformation du jardin commun selon la nouvelle destination de parking elle peut avoir lieu à la majorité, dans le respect des prescriptions de l’art. 1120 morue. civil (Cass. ord. n. 10077/2019).
En effet, à cette occasion, les Ermellini ont été appelés à résoudre un différend sur des événements antérieurs à l’entrée en vigueur de la réforme de la copropriété.
En tout cas, à cette occasion, tout en admettant que la transformation en question était radicale et impliquait la modification de l’usage prévu du bienla Cour a parlé explicitement de innovation.
Par conséquent, avec cette conclusion, la Cour de cassation a implicitement exclu que la transformation en question doive être décidée à la majorité visée à l’art. 1117 ter cod. civil (nombre de voix représentant les quatre cinquièmes des participants à la copropriété et les quatre cinquièmes de la valeur de l’immeuble) ou, même, avec l’accord unanime des différents propriétaires « En revanche, toute intervention de modification effectuée sur les parties communes d’un immeuble ou sur des systèmes ou choses communs qui altère son entité matérielle en procédant à sa transformation, ou modifie son destination de faitdans le sens où lesdits biens, suite aux travaux qui y sont effectués, présentent des caractéristiques objectives, ont une consistance matérielle ou en tout cas sont utilisés à des fins autres que celles antérieures à l’intervention, de sorte que les travaux susmentionnés excluent l’utilisation concrète de la chose commune d’une manière conforme à son utilité naturelle et antérieure (en ce sens, voir Cass. Section 2, Sentence n.8622 du 29/08/1998, Rv.518497).
Ces principes, qui méritent d’être rappelés, permettent d’affirmer que la transformation des jardin communréalisée par la démolition des murs et des espaces verts, le nivellement du sol et le déplacement des points d’éclairage, en fonction de la nouvelle utilisation de l’aire de stationnement, constitue une innovation, qui en tant que telle doit être soumise au régime prévu par l’art 1120 en premier. et deuxièmes alinéas du Code civil, dans le texte en vigueur avant l’entrée en vigueur de la loi n° 220 du 11.12.2012, applicable ratione temporis à l’affaire”.
